sábado, 30 de maio de 2009

O Juiz no Procedimento da dúvida Registral


Em que pese não exista vara de registros públicos (= Juízo) na maioria das circunscrições judiciárias, em todas as comarcas do Estado há sim juiz de registros públicos, visto que remanesce em caráter residual tal competência em razão da matéria, no juiz de direito da vara única ou da vara cível (onde houver) em toda matéria civil (art. 55, I, b, LCE 59, 2001), nas comarcas onde não existir vara especializada.

Da mesma forma que o mesmo juiz de direito, onde não há varas especializadas, ao decidir matéria de família o fará na condição de juiz de Família; matéria de sucessão, como juiz de Inventário e Sucessões; matéria de recuperação judicial de empresas, como juiz Empresarial; matéria do Estatuto da Criança e do Adolescente, como juiz da Infância e Juventude; matéria eleitoral, como juiz Eleitoral; etc. Da mesma forma, em todas as comarcas do Estado haverá curador de registros públicos, este representado através do Promotor de Justiça, mesmo que não especializado.

O que não se confunde é juiz de direito com competência para julgar matéria relacionada à legislação concernente aos registros públicos com juiz Diretor do Foro, que não exerce função jurisdicional e que apenas integra a estrutura hierarquizada da Administração Pública do Judiciário.

1. Conclusão
Em suma, em se tratando de procedimento de dúvida em matéria afeta à legislação dos registros públicos, a competência jamais será do Diretor do Foro, Referido procedimento possui natureza jurídica que se afeiçoa à jurisdição voluntária e que, por isso mesmo, exige jurisdição.

Nas comarcas desprovidas de vara especializada, tal jurisdição, em razão da matéria, portanto
de ordem pública e natureza cogente, integra o rol de competência do juiz cível, sob pena de nulidade absoluta dos atos decisórios ali lançados (art. 113, § 2º, CPC).

1. Introdução
Profunda alteração tem sido experimentada no registro brasileiro de maneira geral,
transformação esta que está em curso, a partir da Lei 8.934, de 1994, conhecida como Lei dos Notários e Registradores, que reverberou a reforma constitucional de 1988, trazendo ao Brasil um novo perfil do registro.

Um dos traços marcantes dessa nova realidade refere-se à renovação dos próprios operadores que ingressam na atividade, seja de Tabelião, seja de Oficial Registrador, em todo o país, exclusivamente através de concursos públicos, sem dúvida, a forma mais democrática de se apurar vocações. Nesse contexto, novos e talentosos atores surgem no desempenho dessa importante, singular e ainda hoje desconhecida, porque ignorada (até mesmo por parcela expressiva de operadores do direito!), atividade, permeando o reflorescimento das doutrinas notarial e registral no Brasil.
Como se sabe, dentre os objetivos primordiais do sistema registral, incluem-se o propiciar informação segura, eficácia negocial, segurança jurídica estática e dinâmica; segurança dos titulares inscritos no registro e segurança de terceiros, contratantes ou não; estabilidade no direito e dinamismo na circulação de riquezas. Em suma, importância fundamental para a democracia, notadamente nos Estados que trilham a economia não planificada, de mercado.
Disciplina do Direito Público de caráter instrumental que é, de natureza especial, preceptiva, pública, cogente e permanente, o Direito Registral depende do Poder Judiciário na procura da identificação da singularidade dessa atividade, sendo forçoso concluir que a Magistratura deve também estar preparada para esse desafio, quando menos pelas vitais e intransferíveis missões que desempenha no compartilhamento constitucional da soberania estatal.

Passada a hora desse ramo do Direito deixar de ser ignorado, é necessário investir na formação especializada, de forma geral, dos operadores e, particularmente, dos próprios magistrados (em todos os níveis e graus), não apenas com a educação inicial, mas, sobretudo, continuada.
E o procedimento de dúvida - figura processual que se insere no âmago do sistema registral,
pois a todos os serviços de registro se aplica indistintamente (art. 296, LRP, c/c o art. 18, LP), *
Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Examinador dos Concursos Públicos do TJMG, para outorga das Delegações dos Serviços de Tabelionatos e Registros Públicos de Minas Gerais. Ex-Juiz de Direito Titular da Vara de Registros Públicos de Belo Horizonte.
Diretamente relacionada ao princípio da legalidade e ao poder-dever de qualificação registrária -; a começar no tocante à definição da autoridade judicial competente para dirimi-lo, é um bom, porém não o único, exemplo dessa premente necessidade.
Assim, com os objetivos de lançar luz à matéria, sugerir a reflexão e a formação de convicções, pontuo algumas considerações a respeito, desprovido, naturalmente, da pretensão de esgotar o assunto.
2. Juiz natural
em matéria de registros públicos A Lei de Organização e Divisão Judiciárias de Minas Gerais (LCE 59, 2001), em seu art. 57 (I e II), fixa a competência em razão da matéria, portanto de ordem absoluta, improrrogável e inafastável, sob pena de nulidade absoluta dos atos decisórios (art. 113, § 2º, CPC), do juízo de registros públicos no Estado. Especificamente, seu inciso I refere-se a toda matéria concernente à legislação dos serviços notariais e de registros públicos.
Assinala, portanto, o juiz natural em matéria de registros públicos (art. 5º, CR). E o faz sem ressalvas.

3. Natureza jurídica

O procedimento de dúvida - e o vocábulo dúvida aqui e alhures, no que concerne à legislação de registros públicos, é sempre empregado, apenas e tão-somente, no sentido técnico-jurídico e nada tem de similar em sua expressão, natureza, abrangência e significado do vulgar Substantivo feminino dúvida, que, diferentemente, exprime idéia de incerteza e hesitação - é expresso na Lei dos Notários e Registradores, art. 30, XIII, observada a sistemática processual prevista pela legislação respectiva, ou seja, é disciplinado pela Lei dos Registros Públicos, de natureza instrumental, de ordem pública e cogente, de caráter especial relativamente a outros diplomas legais, preceptiva e permanente (arts. 198 a 207 e 296, LRP). Igualmente se aplica ao Tabelionato de Protesto (art. 18, LP).

Em apertada síntese, esse procedimento, típico da legislação concernente aos registros públicos, regula situação na qual o interessado, após o protocolo do título respectivo (= prenotar com número de ordem como garantia da prioridade), tem o registro obstado pelo registrador ou tabelião de protesto pelas razões e fundamentos constantes na nota de devolução. O oficial registrador (e o tabelião de protesto) tem o poder-dever de recusar registro a título, qualquer que seja sua natureza ou origem, caso considere que o mesmo não atenda às formalidades legais (= vícios extrínsecos e/ou nulidade absoluta), mediante razões escritas e fundamentadas, pois é profissional do direito a quem a lei atribui, além de fé pública, independência no exercício de suas atribuições (arts. 3º e 28, LNR). Trata-se da aplicação do denominado princípio da legalidade (arts. 2198 e 156, LRP). Não se conformando o interessado com a recusa, cabe-lhe requerer, igualmente por escrito, a nota de dúvida confeccionada pelo titular (ou substituto mais antigo) da respectiva delegação e encaminhada, já instruída com a documentação pertinente, ao juízo competente para dirimi-la por sentença (arts. 198, caput, e 199, LRP), após anotar a ocorrência à margem da respectiva prenotação no Livro Protocolo, certificar sua ocorrência no próprio título recusado, rubricar todas as suas folhas, fornecer cópia da nota de dúvida com as razões que embasam a recusa e notificar o interessado no registro para, querendo, impugná-la perante o juízo competente no prazo de quinze (15) dias (art. 198, I a IV, LRP).

Daí, por si só, conclui-se:
I) o procedimento de dúvida concernente à legislação de registros públicos não exprime
incerteza ou hesitação de quem quer que seja;

II) a lei exige seja dirimida por sentença a ser proferida pelo juízo competente;

III) a sentença resolverá a dúvida e dela caberá recurso de apelação (art. 202, LRP);

VI) em Minas Gerais, este recurso de apelação será julgado por desembargadores integrantes de Câmara Cível isolada do Tribunal de Justiça, em turma de três julgadores (art. 22, II, b, RITJMG) ou por juízes integrantes de Tribunal Regional Federal, também em turma; nessa segunda hipótese, Caso haja manifesto e legítimo interesse jurídico da União Federal, empresa pública ou autarquia federal na solução do procedimento de dúvida (art. 108, II, CR).

Quando a lei se refere a sentença a ser proferida pelo juízo competente, de início, exclui o
Diretor do Foro, que, como se sabe, de acordo com as normas de organização e divisão judiciárias, não possui juízo (= ofício do juiz que se forma ou se objetiva no exercício da jurisdição, judicatura, jus dicere, jus dictio, poder de julgar do juiz, etc.) e muito menos profere sentenças (arts. 162, § 1º, 267, 269, 459, parágrafo único, 460, parágrafo único, do CPC), apenas decisões em sentido estrito, no exercício de um poder de império, como administrador (art. 65, I, LCE 59, 2001).

Como tal, o Diretor do Foro não é sequer independente, pois pertence a uma estrutura hierarquizada, está jungido aos princípios e aos critérios que norteiam a Administração Pública, que persegue fins exclusivamente seus, inclusive quando atua por julgamentos - v. g. - tribunais de contas, conselho de contribuintes” Não está ali, diferentemente do juiz de direito, em relação à matéria que lhe é submetida, como terceiro, para atender ao interesse subjetivo nas relações de direito privado, mas sim para dar atuação à lei no interesse exclusivamente próprio (da Administração). Outra dissonância: os eventuais recursos de suas decisões serão submetidos ao crivo do Conselho da Magistratura (art. 24, XIII, RITJMG).
É certo que a lei diz possuir natureza administrativa o procedimento de dúvida (art. 204, LRP). O faz, todavia - e sem a melhor técnica, diga-se de passagem -, apenas para pontuar que a sentença jurisdicional ali a ser proferida não possuirá o atributo da coisa julgada formal (≠ só material), já que lide, litígio (= pretensão subjetivamente resistida), partes (≠ há interessados) e ação (≠ apenas pedido), não há nesse procedimento (≠ inexiste processo), podendo o interessado no registro, a qualquer tempo, deflagrar a ação contenciosa competente (art. 204, parte final, LRP). E por quê? Porque se trata, em verdade, de jurisdição voluntária. Nessa modalidade de jurisdição - é sim, jurisdição! -, a decisão repousa, sempre, sobre uma verificação jurisdicional, em que o juiz não atua no interesse da Administração, mas sim no de outrem - é um terceiro com referência à matéria que lhe é submetida -; dando atuação à lei diante de fatos ou casos determinados, concretos, e dispondo de autoridade probatória própria e de poder decisório não exatamente nos termos pedidos (exceção ao princípio da adstrição da sentença), mediante aplicação dos juízos de conveniência e oportunidade (afasta-se o princípio da legalidade estrita: art. 1.109, CPC). O procedimento de dúvida exige jurisdição (tarefa estatal do Poder Judiciário com as garantias constitucionais do juiz natural e independente do devido processo legal e do contraditório), atributos que o Diretor do Foro não possui, conforme acima assinalado.

A respeito, pontua o Prof. José Rubens Costa:

Evidente o desacerto não apenas da atribuição de natureza administrativa à jurisdição voluntária como da alteração da natureza pelo estabelecimento de controvérsia, via contestação, impugnação, etc. O poder haver controvérsia, dissensão, desentendimento não altera a natureza da prestação. Permanece jurisdicional voluntária, em que também comparece o contraditório, justamente pela possibilidade de No que difere, a propósito, do titular da delegação a quem a lei especial atribui independência no exercício de suas atribuições (arts. 3º e 28 da LNR), em que pese possa ser fiscalizado pelo Poder Judiciário. Trata-se, assim, de atribuição cuja natureza jurídica é sui generis, não comportando, por isso, similitude como, p. ex., o Direito Administrativo, no qual um dos traços marcantes é, justamente, o princípio da hierarquia.

Conforme lição do Prof. José Rubens Costa, em excelente artigo: Natureza Jurisdicional e Voluntária. Rio de Janeiro: Forense, RF 371/163 a 174.
divergência na aplicação da lei, mas divergência não estabelecida em torno de uma pretensão resistida.

Por sinal, frise-se, trata-se da mesma jurisdição da retificação do registro civil de pessoas naturais (nascimento, casamento e óbito), do art. 109 e parágrafos, ou do registro imobiliário (de área, limites, confrontações, identificação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel, etc.), dos arts. 212 e 213, todos da Lei dos Registros Públicos (apenas para citar alguns exemplos pinçados da própria legislação concernente aos registros públicos)
Ainda, tem idêntica natureza da jurisdição prestada, por exemplo, na separação e divórcio consensuais, alienações judiciais, testamentos e codicilos, herança jacente, incapacidade total ou parcial (tutela ou curatela dos interditos e ausentes), extinção da fundação, etc., previstos no Livro IV, Título II, do Código de Processo Civil, ou outros, como autorização a menor para viajar (art. 83 a 85, ECA), etc.
Destaca-se no próprio Regimento Interno deste Tribunal (Resolução 420, de 2003, com a redação que lhe deu a Resolução 530, de 2007) a linha divisória que buscou traçar ao definir competência do Conselho da Magistratura para julgar, em grau de recurso, ato ou decisão (≠ sentença) do Corregedor-Geral de Justiça (também Diretor do Foro da Comarca da Capital, art. 16, III), ou do juiz que impuser pena disciplinar ou ainda a respeito de reclamações sobre a percepção de custas e emolumentos, com a ressalva das dúvidas relativas aos registros públicos (art. 24, I, VII e XIII). E, por força de lei, esse juiz que impõe pena disciplinar, orienta e fiscaliza é o Diretor do Foro (art. 65, LCE 59, de 2001, com a redação que lhe deu a LCE 85, de 2005). Diferentemente, nos procedimentos jurisdicionais relativos à legislação dos registros públicos, nos quais o Diretor do Foro não tem nem competência, nem atribuição, entre os quais se insere o procedimento de dúvida, a competência para julgamento, em grau de recurso, é das Câmaras Cíveis isoladas (1ª a 8ª - art. 22 do RITJMG).
Interpretar de outra forma, como, por exemplo, consta da fundamentação de alguns julgados
autorizaria, por simetria e coerência, estabelecer que nas comarcas desprovidas de vara especializada de registros públicos, de família, infância e juventude e sucessões (99%), tais pedidos, todos eles e mais alguns da mesma natureza jurídica, deverão ser decididos pelo já assoberbado juiz Diretor do Foro.

4. Diretor do Foro é juiz de registros públicos?

O que não exclui, absolutamente, a possibilidade jurídica de ações contenciosas concernentes à legislação de registros públicos. Dizer que tal juízo é exclusivamente “administrativo”, ou ainda restrito à jurisdição voluntária, corresponde a mito. Como todo mito, não tem qualquer fundamento científico ou mesmo amparo na lei.

Juiz Competente no Procedimento de Dúvida
Marcelo Guimarães Rodrigues
Sumário: 1. Introdução. 2. Juiz natural em matéria de registros públicos. 3. Natureza
jurídica. 4. Diretor do Foro é juiz de registros públicos? 5. Conclusão.
Apelações Cíveis 1.0000.00.186105-3/000, 1.0000.06.441321-4/000 e 1.0384.06.047843/001.5

quarta-feira, 27 de maio de 2009

Princípios que Norteiam o Registro de Imóveis



O presente trabalho terá foco nos principais princípios emanantes aos Registros Públicos, em conformidade com a LEI 6.015/73 - LEI DE REGISTROS PÚBLICOS.

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

Através da publicidade, o imóvel, suas características, os direitos reais que nele incidirem, bem como o nome do proprietário serão de conhecimento de todos, pois qualquer pessoa pode requerer uma certidão no ofício imobiliário. Visa a proteção dos interesses de terceiros, dando a estes a segurança de que as informações constantes dos registros públicos correspondem à realidade presente quanto às pessoas interessadas e ao bem a que se refere.
Assim, este princípio torna público todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, transferência ou modificação dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do imóvel, tornando ditos direitos oponíveis contra terceiros, conferindo ao titular o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o detenha ou possua.

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

Tem como objetivo impedir que sejam registrados títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.
Quando um título é apresentado para ser registrado, este é examinado à luz da legislação em vigor ou da época de sua firmação e, havendo exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito, conforme preceitua o artigo 198 da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Então, a validade do registro de um título diz respeito à validade do negócio jurídico causal. Nulo o negócio, nulo será o registro. Anulado o negócio, anulado será o registro.

PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

Consiste na determinação precisa do conteúdo do direito, que se procura assegurar, e da individualidade do imóvel que dele é objeto.
A LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, em seus artigos 225 e 176, § 1º, inciso II, item 3, esmerou - se no sentido de individualizar cada imóvel, tornando-o inconfundível com qualquer outro, exigindo a plena e perfeita identificação deste nos títulos apresentados, devendo haver correspondência exata entre o imóvel objeto do título e o imóvel constante do álbum imobiliário para que o registro seja levado a efeito.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

Somente será viável o registro de título contendo informações perfeitamente coincidentes que aquelas constantes da respectiva matrícula sobre as pessoas e bem nela mencionados.
Identifica-se a obediência a este princípio nos artigos 195, 222 e 237 da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, determinando o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas de um imóvel.
Baseado neste princípio, não poderá vender ou gravar de ônus, quem não figurar como proprietário no registro imobiliário.
Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o respectivo registro será cancelado, e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE

Está prenotado o título quando lançado no Livro Protocolo e esta prenotação, ou seja, o número de ordem, determinará a prioridade do registro deste título, e esta, a preferência dos direitos reais, beneficiando, assim, a pessoa que primeiro apresentar seu título, pois a prioridade é garantida pela ordem cronológica da apresentação dos títulos, garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferência do direito real, oponível perante terceiros.
Quando um imóvel é vendido pela mesma pessoa duas vezes, temos um caso de direito real contraditório incompatível, sendo registrado o título que primeiro ingressar no protocolo e devolvido o outro com os motivos da recusa, pois os títulos são contraditórios no seu conteúdo, colidentes entre si.
Já, os direitos reais contraditórios compatíveis são aqueles atribuídos pelo mesmo transmitente, a titulares diversos ou não, incidentes sobre o mesmo imóvel, como verifica-se no caso da hipoteca, onde os direitos não se anulam reciprocamente, apenas se graduam.

PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA

O princípio da instância diz respeito à provocação ao registro, ou seja, o oficial precisa ser provocado por alguém para exercer sua função, não podendo agir ex officio (salvo algumas exceções), manifestando-se, neste sentido, os artigos 13 e 217, da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Qualquer pessoa pode apresentar um título para que seja registrado, independente de qualquer formalidade e, para lançar uma averbação que tenha influência no registro ou nas pessoas nele interessadas, é necessário um requerimento escrito, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório.
Como exceções a este princípio, temos a averbação de nomes de logradouros decretados pelo Poder Público e a averbação de qualquer ônus que conste na certidão oriunda de outra circunscrição, quando da abertura de matrícula, podendo o oficial averbar de ofício, ou seja, por iniciativa própria.

PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE

A LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, menciona quais os atos que são obrigados ao registro, mas não impõe sanções ou penalidades diretas à pessoa que deixa de registrar algum dos títulos, uma vez que o prejuízo pela indiligência será sofrido pelo próprio titular que não promoveu o registro do seu título.
Assim, é escopo do princípio da obrigatoriedade evitar que títulos não sejam registrados, pois quem não observar este dever arca com o ônus da sua omissão, não obtendo os benefícios do registro, ou seja, a autenticidade, segurança jurídica e eficácia do registro imobiliário, oponível contra terceiros.

PRINCÍPIO DA TIPICIDADE

O princípio da tipicidade visa o registro dos títulos legalmente previstos, conforme expressão reconhecidos em lei, contida no artigo 172 da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, estando ditos títulos relacionados no artigo 167 da mesma Lei, que não exauriu, porém, todos os atos e títulos que necessitam de registro.
Como exemplo de título atípico, podemos citar a escritura pública de cessão de direitos hereditários que não é título hábil para o registro, mas sim para a habilitação no processo de inventário, do qual resultará o formal de partilha, que consiste no título típico para o registro da transmissão da propriedade.
Então, serão registrados ou averbados no registro de imóveis todos os títulos ou atos, Inter-Vivos ou causa mortis, reconhecidos em Lei, que constituam, declarem, transladem ou extingam direitos reais sobre imóveis.

PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA

A fé pública inerente ao registro e a presunção de domínio estão diretamente ligadas à validade do negócio jurídico.
Como sabemos, o título só será registrado se atender aos requisitos legais, donde presume-se que é perfeitamente válido o negócio jurídico que originou o título registrado, conferindo a seu titular uma presunção juris tantum de domínio, ou seja, presunção relativa que pode ser contestada por terceiros em ação própria, cabendo ao contestante o ônus da prova.
Neste sentido nos ensina o artigo 1.231 do Código Civil, quando diz que a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE

Este princípio nos traduz que ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.
A propriedade e os direitos a ela relativos só se transmitem com o registro do título e, para que este seja registrado, necessário será que os direitos constantes dele estejam disponíveis em nome do transmitente.
Assim, não poderá o transmitente vender mais área do que constar no registro e nem vender um imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade.

PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO

A partir da vigência da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, a sistemática do registro foi inovada com a criação da matrícula.
O artigo 176 e parágrafos da LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, definem os requisitos legais e obrigatórios a serem observados e satisfeitos para a efetivação da matrícula, que tem por objetivo cadastrar todos os imóveis do território nacional, cujo controle e exatidão das informações nela contidas darão ao sistema registral brasileiro mais autenticidade, segurança e eficácia.

PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE

A circunscrição territorial é definida em Lei e ao oficial compete apurar os limites da sua competência. A LEI FEDERAL 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973, no artigo 169, preceitua que o registro deve ser feito no ofício imobiliário da circunscrição territorial a que pertencer o imóvel, estabelecendo exceções nos incisos I e II.
Este princípio possibilita a qualquer interessado o conhecimento da situação física e jurídica do imóvel, uma vez que basta a ele saber a qual circunscrição pertence o imóvel para dirigir-se ao ofício imobiliário competente e solicitar uma certidão।

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Autor e Editor Sancho Neto

quarta-feira, 13 de maio de 2009

Dos Béns Registrados em nome de Apenas um dos Compcnheiros e dos problemas que daí decorrem.














Depois de termos analisado o que é o regime condominial da união estável e como este se estabelece, podemos observar que, diante do disposto no artigo 5.º da Lei n.º 9.278/96, é irrelevante que os bens estejam registrados apenas em nome de um dos companheiros. A partilha ocorrerá da mesma forma, sem qualquer prejuízo para o companheiro alheio ao registro, ou seus descendentes. Nesse sentido:

"Concubinato- Partilha dos bens registrados em nome da concubina. Ação proposta pelo espólio e por herdeiros do concubino. Os herdeiros do concubino, filhos havidos durante o seu casamento, têm direito à metade dos bens adquiridos durante a relação concubinária do pai, com recursos fornecidos por ele, embora registrados em nome da concubina, que fica com a outra metade " (STJ- 4ª T.; Resp. nº 91.993- DF; Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar; DJU 02.09.1996) RJ 231/78.

No entanto, esse efeito dominial que recai sobre os bens adquiridos pelos conviventes, independentemente do nome de quem os registrou, nos leva a um problema de difícil solução prática, a saber: um bem imóvel, adquirido a título oneroso, durante a constância da união e que, portanto, está sujeito à partilha, pode ser alienado por apenas um dos companheiros, sem a anuência do outro, já que o mesmo bem está registrado exclusivamente no nome daquele?

A princípio, responderíamos que não. Se o bem imóvel pertence a ambos, em condomínio e em partes iguais, não pode um único proprietário desfazer-se do todo sem o consentimento do outro condômino.

Não obstante, uma outra questão surge: pode o terceiro de boa-fé, que compra esse imóvel sem a anuência do outro companheiro, ser prejudicado por uma situação jurídica da qual não tinha conhecimento?

Como vemos, é um problema que envolve duas vítimas: o companheiro que não possui seu nome no registro e o terceiro de boa-fé que celebrou o negócio jurídico com aquele que parecia ser o único proprietário do bem imóvel.

Atualmente, levando em conta a interpretação da lei "ao pé-da-letra", a solução que tem sido dada para dirimir a questão é a de invalidar o negócio jurídico firmado com o terceiro de boa-fé, já que faltou a outorga de um dos companheiros, ou seja, há um vício de vontade a corroer a contratação de compra e venda. Nesse caso, o terceiro que desconhecia a comunhão dos aqüestos sai prejudicado, encontrando-se numa situação complicada, por conta de um ato fraudulento do companheiro que agiu de má-fé.

No entanto, discordamos de tal posição e acreditamos que o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado. Primeiro porque a própria lei não obriga que o registro do imóvel se dê em nome de ambos os conviventes, tornando o documento público válido mesmo quando estiver apenas em nome de um deles. Dessa forma, diante dos olhos do terceiro que analisa o registro e diante da própria lei, o mesmo está perfeito e, portanto, não pode ser questionado ou desfeito.

Segundo porque a responsabilidade pela informação da situação do imóvel recai sobre quem está vendendo e não sobre quem está comprando, uma vez que este não tem como saber da existência da união. Na maioria das vezes, os companheiros não celebram entre si qualquer contrato escrito e mesmo se o fizessem a lei não determina ao mesmo efeito erga omnes, por meio da obrigatoriedade de seu registro público.

Sob esse ponto de vista, restaria ao companheiro prejudicado mover uma ação de perdas e danos contra o outro companheiro que agiu de má-fé, resolvendo-se o problema entre eles.

Hoje, porém, diante da falta de uma normatização a respeito, soluciona-se a questão em prol do companheiro prejudicado, invalidando o contrato de compra e venda e muitas vezes o próprio registro.

ANTECEDENTES;

Diante do que foi acima analisado, podemos observar que com a prática do regime condominial, dúvidas surgiram a respeito da necessidade ou não da averbação no Cartório de Registro de Imóveis da situação de união estável em que vivem duas pessoas.

Não obstante, antes mesmo de surgir a questão, já se discutia a importância da contratação na união estável e o seu respectivo registro nos Cartórios de Registro Civil e Registro de Imóveis.

Tal contratação possui uma relevante finalidade de fazer valer os pontos ali constantes (alimentos, regime de bens etc.) não só em relação às partes que o celebram, mas também em relação à terceiros.

O assunto era tratado nos artigos 3º e 4º da Lei nº 9.278/96, que foram, no entanto, vetados pelo Presidente da República.

O artigo 4º, suprimido do bojo da Lei dizia que: "Para ter eficácia contra terceiros, o contrato referido no artigo anterior deverá ser registrado no Cartório do Registro Civil de residência de qualquer dos contratantes, efetuando-se, se for o caso, comunicação ao Cartório de Registro de Imóveis, para averbação" (grifo nosso).

Assim sendo, a Lei nº 9.278/96 facultava aos companheiros contratarem os pontos necessários a regerem a relação. No entanto, caso o fizessem, obrigava o registro do mesmo no Serviço Registral de Títulos e Documentos, bem como no Serviço Registral Imobiliário, caso abrangesse bens imóveis.

Não obstante, com os vetos, retirou-se a obrigatoriedade de registro do contrato, o que de certa forma é justificável. Caso permanecesse essa obrigação, não poderíamos mais falar em união livre, sem formalidades civis. Seria mais vantajoso, nesse caso, que os companheiros se casassem na forma da lei.

Por outro lado, se a obrigação permanecesse, parte dos problemas com terceiros alheios à união desapareceria, uma vez que a união estável se tornaria pública, ou melhor, uma vez que a contratação entre os companheiros passaria a ter efeito erga omnes.

No entanto, como dissemos, apenas parte dos problemas desapareceriam, já que a solução foi dada apenas àqueles que procedessem à contratação, tendo em vista que essa, segundo os artigos vetados, era facultativa. O problema persistiria àqueles que não realizassem formalmente o acordo.

Assim sendo, poderiam esses artigos representarem uma solução ao problema; porém, de forma incompleta, já que não resolveriam grande parte dos casos.

Uma outra interpretação que podemos analisar para solucionar a questão reside no artigo 167, II, 5, da Lei nº 6.015/73, ao dizer que:

Art. 167. "No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

II- a averbação:

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas" (grifo nosso).

Dessa forma, a norma é clara quando explicita a necessidade de fazer constar no registro todos os pontos importantes a ele e, por isso mesmo, nada mais importante que a constatação de todos os proprietários do bem.

Observando sob esse prisma, a comunicação da situação de união estável no Registro de Imóveis seria obrigatória. No entanto, não é o que ocorre na prática.

Por fim, acreditamos que nenhuma solução oferecida até agora aos problemas que decorrem da falta de comunicação da união estável ao registro imobiliário foi adequada ou suficiente.

5. A IMPORTÂNCIA DA COMUNICAÇÃO AO SERVIÇO REGISTRAL IMOBILIÁRIO E O PROJETO DE LEI N.º 2.686/96.

A solução mais fácil a evitar os problemas acima descritos seria a criação de uma lei que obrigasse todos os conviventes a realizar na matrícula do imóvel a comunicação do estado de união estável em que vivem.

No entanto, tal procedimento traz à tona um problema antigo, mas sempre atual, que continua sendo questionado por diversos juristas brasileiros: não estamos retirando ainda mais a liberdade daqueles que preferem se unir sem as formalidades civis?

É fato notório que cada vez que se procura "aprimorar" a situação daqueles que se unem estavelmente, mais entraves jurídicos são colocados em seu caminho, tornando a união informal cada dia mais formal.

Na verdade, há a necessidade de se legislar sobre a união estável sem deixar de lado os motivos que levam um homem e uma mulher a não optarem pelas formalidades civis, respeitando-se sempre esses motivos, que afinal de contas, nunca deixarão de existir.

Como então proceder?

Como vimos, atualmente não existe nenhuma normatização que resolva de maneira eficaz a questão, não havendo nada que obrigue a averbação da união estável no registro imobiliário. Por outro lado, também vimos que, se houvesse tal obrigatoriedade, lesionaria a própria existência do instituto.

Diante da cruel realidade dos fatos, enquanto não surgir uma lei que discipline a matéria sem grandes prejuízos ao terceiro de boa-fé e sem grandes prejuízos à razão de ser e de existir da união estável, podemos dizer que a grande importância da comunicação da união estável ao Serviço Registral Imobiliário, seja através da averbação do contrato firmado entre os companheiros, seja pela simples comunicação voluntária da união em que vivem, está justamente na necessidade de assegurar os direitos de um em relação ao outro, e de ambos em relação a terceiros, ante a falta de uma regulamentação adequada sobre o assunto, possibilitando evitar-se problemas futuros a envolverem os direitos sobre o bem.

Não se procedendo dessa forma, o nosso sistema pró má-fé fará com que o terceiro alheio à relação, que não tinha como saber que um outro proprietário existia, veja-se prejudicado por conta de uma relação jurídica que não tinha como conhecer. E o companheiro que havia sido ignorado poderá ver de volta o bem imóvel que lhe é de direito na proporção de 50%.

Por outro lado, apesar de ser hoje assim, não podemos ignorar que os registros imobiliários gozam de fé-pública, de onde decorre toda a sua utilidade jurídico-social. Destinam-se à autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Por isso mesmo acreditamos que o terceiro alheio à união estável não pode se ver prejudicado no caso ora em discussão. A presunção de boa-fé deve ser preservada, bem como a autenticidade do registro imobiliário. Mas como dissemos a pouco, atualmente isso só é possível caso os companheiros, voluntariamente, declarem sua situação no registro imobiliário.

Assim sendo, há uma aparente contradição na dinâmica do sistema, uma vez que, se por um lado deve ser respeitado o regime condominial com a mesma eficiência dos regimes de bens do casamento, por outro não se pode negar a fé-pública dos registros imobiliários em relação aos terceiros de boa-fé que adquirem o bem sem ter como saber da existência do segundo proprietário.

Diante desse dilema, procura-se uma solução plausível, que não arranhe a liberdade caracterizadora da união estável, que não coloque em dúvida a fé-pública dos registros imobiliários e que leve em consideração a boa-fé do terceiro adquirente do bem.

Felizmente, o artigo 5º do Projeto de Lei nº 2.686/96, que pretende revogar as leis nº 8.971/94 e nº 9.278/96, parece contornar a questão de forma inteligente e simples, ao dizer que: "Nos instrumentos que vierem a firmar com terceiros, os companheiros deverão mencionar a existência da união estável e a titularidade do bem objeto de negociação. Não o fazendo, ou sendo falsas as declarações, serão preservados os interesses dos terceiros de boa-fé, resolvendo-se os eventuais prejuízos em perdas e danos, entre os companheiros, e aplicadas as sanções penais cabíveis".

A perspicácia da norma está justamente em não obrigar a constatação do nome de ambos os companheiros no registro imobiliário todas as vezes que adquirirem um bem, já que não se deve impor peculiaridades à união livre. Ao mesmo tempo, não permite o artigo que essa liberdade coloque em risco outras pessoas alheias à união.

Preservou-se a liberdade interna do companheirismo, uma vez que os conviventes apenas deverão mencionar a existência da união estável quando vierem a negociar com terceiros, alertando sobre a real situação do bem. Não o fazendo, serão aplicadas as sanções penais cabíveis e os terceiros de boa-fé não serão prejudicados.

Paralelamente, o registro imobiliário continua a gozar de fé-pública, mesmo quando o bem estiver registrado em nome de apenas um dos companheiros.

A norma, portanto, inova ao fazer prevalecer a boa-fé do terceiro adquirente e a eficácia do registro imobiliário. Inverte-se o prejuízo que agora não mais recai sobre o terceiro alheio à união estável, mas sim sobre quem não cuidar de esclarecer a real situação do bem imóvel.

Dessa forma, sendo aprovado o Projeto de Lei nº2.686, muitos problemas serão evitados, já que o Direito, mais uma vez, correu atrás dos fatos, regulamentando uma situação controvertida, objeto de discórdia na sociedade. Com isso, seu artigo 5.° atinge diretamente o ponto onde a má-fé dentro do companheirismo possa encontrar meios para se perpetuar.

http://www.irib.org.br/biblio/eliane.asp

segunda-feira, 11 de maio de 2009

Casamento de Estrangeiros


BRASILEIRO
Solteiro: Certidão de Nascimento + Documento de Identificação (original ou cópia autenticada);
Divorciado: Certidão de Casamento com averbação do Divórcio + Documento de Identificação (original ou cópia autenticada);
Viúvo: Certidão de Casamento atualizada, Certidão de Óbito do (a) Cônjuge + Documento de Identificação (original ou cópia autenticada).

ESTRANGEIRO
Solteiro: Certidão de Nascimento, Declaração de Estado Civil e Declaração de Residência;
Divorciado: Certidão de Casamento com averbação do Divórcio, Declaração de Estado Civil e Declaração de Residência;
Viúvo: Certidão de Casamento atualizada, Certidão de Óbito do (a) Cônjuge, Declaração de Estado Civil e
Declaração de Residência; Cópia autenticada do Passaporte, da página com a foto e da qualificação ou da Carteira de Permanente.

SE O ESTRANGEIRO ESTIVER NO BRASIL, ele deverá comprovar a entrada legal no país por meio do carimbo de entrada no passaporte (cópia autenticada).

SE O ESTRANGEIRO NÃO ESTIVER NO BRASIL ou, se FOR CASAMENTO POR PROCURAÇÃO (VALIDADE DE 90 DIAS), deverá fazer procuração específica no Consulado do Brasil. Se a procuração for feita por Notário Público, deverá ser levada ao Consulado para legalização ou reconhecimento de firma do notário. Nessa procuração deverá constar autorização para dar entrada no Processo de Habilitação para Casamento Civil no Cartório Dyonizio Ruy-ES, com o (a) outro(a) nubente, nome que o nubente e a nubente usarão após o casamento, o regime
de bens e representar o Outorgante perante o Juiz de Paz, no ato da cerimônia civil.

REGIME DE BENS - RESUMO
Parcial de Bens - Artigo 1658 e seguintes do CCB - os bens adquiridos após o casamento se comunicam.
Neste regime, o divorciado deverá comprovar por meio da sentença do casamento anterior, a partilha dos bens ou que não existia bens a partilhar (Artigo 1523, III do CCB). O viúvo deverá comprovar por meio de Certidão que houve a abertura do inventário ou que não existia bens a inventariar (Artigo 1523, Ido CCB).
Universal de Bens - Artigo 1677 e seguintes do CCB - todos os bens adquiridos antes e após o casamento se comunicam. Neste regime, o divorciado deverá comprovar por meio da sentença do casamento anterior, a partilha dos bens ou que não existia bens a partilhar (Artigo 1523, III do CCB). O viúvo deverá comprovar por meio de Certidão que houve a abertura do inventário ou que não existia bens a inventariar (Artigo 1523, I do CCB).
Separação de Bens - Artigo 1641 do CCB - nenhum dos bens adquiridos antes e após o casamento se comunicam. Artigo 1687 e seguintes do CCB. É obrigatório para os maiores de 60 anos ou os que dependerem de suprimento para casar; Participação Final nos Aqüestos - Artigo 1672 e
seguintes do CCB - é uma mistura do regime de separação de bens e do parcial. Os bens que forem
adquiridos na constância do casamento deverão, por ocasião da aquisição, ter a definição exata de quanto pertence a quem. Possuindo cada cônjuge patrimônio próprio.
TRADUTOR - Se o estrangeiro não souber falar português, deverá estar presente na cerimônia e em todas as fases do processo um tradutor juramentado munido da nomeação pela Junta Comercial do Espírito Santo. Este nome deverá ser fornecido quando da marcação do casamento, pois deverá constar no Livro.

TODOS OS DOCUMENTOS QUE VIEREM DEVERÃO SER TRADUZIDOS
POR TRADUTOR JURAMENTADO
Fonte: http://www.cartoriodyonizio.com.br/index.html

A Alienação Fiduciária de Bens Imóveis



A Alienação Fiduciária de Bens Imóveis

Gilberto Valente da Silva, palestra proferida em 14/2/98, em Catanduva, São Paulo, por ocasião do 31 Encontro Regional de Oficiais Registradores de SP).

A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1.997, criou o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis que antes só era possível para bens móveis.

Toda a estrutura do Diploma em questão, em conseqüência, são disciplinadoras das relações jurídicas entre fiduciante (que chamaremos vulgarmente de devedor) e fiduciário (credor, assim como da circulação do crédito de corrente do contrato de alienação fiduciária, circulação essa que recebeu o nome de securitização.

Nessa parte, a matéria refoge à esfera de atribuição do Registrador, porque a Lei disciplina o relacionamento entre as partes e, em seguida, do credor com eventuais agentes financeiros, aos quais eventualmente venha a ceder seu crédito.

Apenas a título de comentário, já se tem escrito que a disciplina adotada pelo texto legal só favorece o credor (fiduciário).

Quando, depois de mais de um século, a hipoteca, razão de ser do próprio Registro de Imóveis, perdeu sua credibilidade, pela excessiva demora na execução, conseqüente de problemas processuais, institucionais do poder Judiciário, o espírito criativo buscou outro instituto para substituí-la.

Evidentemente, a necessidade, mãe de todas as invenções, criou um sistema de ampla proteção ao financiador (fiduciário), possibilitando rápida e pronta execução do seu crédito, de forma a estimular o aporte de capital, de dinheiro, para o financiamento imobiliário.

Não cabe, repita-se, ao Registrador examinar, do ponto de vista econômico ou sociológico, se a lei é boa ou ruim. Cabe cumprí-la, exercendo sua atividade com presteza, rapidez e a indispensável segurança. Do cumprimento a dispositivos legais encartados em outras leis, pelo Registrador, mas em especial da celeridade na prestação dos serviços, como sempre, dependerá a maior credibilidade da classe.

Vamos, pois, ao primeiro passo a ser dado pelo Registrador. Incumbe-lhe verificar se o contrato de alienação fiduciária satisfaz, integralmente, os requisitos inscritos no art. 24 da Lei, tarefa primordial, porque se trata da qualificação do título para verificar se ele está conforme a lei (princípio da legalidade).

Em ordem o contrato, que como se verá mais adiante poderá ser instrumentado por escritura pública ou por instrumento particular, conforme a disciplina legal, passa o Registrador a praticar, na matrícula do imóvel que é transferido ao credor (fiduciário), o registro dessa transmissão.

Esse registro, entretanto, deve ser feito sem a exigência do pagamento do imposto de transmissão inter vivos, porque se trata de propriedade resolúvel, ainda não transferida definitivamente ao credor (fiduciário), que, no registro, figura como adquirente.

Surge, assim, uma primeira questão: se o devedor for pessoa jurídica deve apresentar, na escritura pública (que para as pessoas jurídicas é de essência do ato) o CND do INSS e a certidão negativa de débitos relacionados com as contribuições sociais administradas pela Receita Federal ?.

Haverá quem sustente que, não havendo a transmissão do domínio, estas certidões são dispensáveis. A mim, entretanto, parece que ainda que resolúvel a propriedade, o ato gera um direito real para o fiduciário (credor) e uma obrigação garantida por um imóvel para o devedor (fiduciante).

Parece evidente que se há de interpretar desta forma, na esteira do conjunto de dispositivos legais existentes para amparar a seguridade social.

Se não exigíveis para o registro de alienação fiduciária as referidas certidões, admitindo-se para argumentar que a pessoa jurídica fiduciante (devedora) deixe de pagar as prestações avençadas, seja notificada, constituída em mora, não efetive o pagamento. A averbação para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), efetivando-se, portanto, a transferência do domínio, tanto que só então se recolhe o imposto de transmissão, exigiria a apresentação das mesmas certidões.

Admita-se a então existência de débitos do fiduciante para com aquelas abrigações tributárias. Ficaria o credor (fiduciário) impedido de se tornar proprietário do imóvel dado em garantia?

Como poderia, cumprindo a lei, alienar em público leilão, a propriedade, se conseguiu consolidá-la.

Estas questões práticas, portanto, aliadas a todo um conjunto de dispositivos legais de amparo à seguridade social me levam, sem exitação, à afirmação de que em se tratando de pessoa jurídica, o registro da alienação fiduciária de bem imóvel exige a apresentação das certidões negativas de que se cuida.

Nem mesmo se a pessoa jurídica tiver como objeto social a comercialização de imóveis e declarar que aquele imóvel não integra o seu ativo imobilizado poderá levar segundo penso à dispensa da apresentação das certidões, pela simples razão de que a garantia recai sobre um bem imóvel que não poderá ser transmitido futuramente sem as certidões, uma vez descumpridas pelo devedor (fiduciante) suas obrigações.

Entendo que todos os requisitos estabelecidos para a transmissão de bens imóveis devem estar cumpridos quando da formalização do contrato de alienação fiduciária (exceto o pagamento do imposto de transmissão, por força da própria lei), especialmente considerando que, na maioria dos casos de inadimplência, a consolidação da propriedade será obstaculizada se não se satisfizeram, quando do registro do contrato, aquelas exigências.

Haverá algo diferente na redação do registro do contrato de alienação fiduciária?

Atrevo-me a sugerir:

R.-/ M-. Por escritura pública lavrada em – de – de 1.99 - , às fls. – do Livro – do – Tabelionato de Notas de -, o proprietário (ou a proprietária), alienou fiduciáriamente o imóvel desta matrícula para – (qualificação do fiduciário) pelo valor de R$ - que será pago – (forma e condições do pagamento), nos termos da Lei n. 9.514/97. Local, data, assinatura.

Uma vez feito o pagamento das prestações ou cumprida a obrigação pelo fiduciante, com documento expedido pelo fiduciário (credor), com firmas devidamente reconhecidas (art. 221, II, da Lei de Registros Públicos, é feito o cancelamento, POR AVERBAÇÃO, do registro da alienação fiduciária.

Ainda me atrevo:

Av. - / M -. A requerimento de -, instruído de prova da quitação das obrigações assumidas no contrato registrado sob o n. – nesta matrícula, procede-se ao cancelamento do registro referido. Local, data, assinatura.

A falta de cultura do povo certamente levará os Registradores a acrescentar, ao final da averbação do cancelamento, RETORNANDO ASSIM A PROPRIEDADE A FULANO DE TAL. Tempêro a gosto de cada um.

Não cumpridas as obrigações pelo fiduciante, deve ser ele constituído em mora. O procedimento indicado pela Lei, no art. 26 merece uma análise mais detida, especialmente considerando a responsabilidade civil e administrativa do Registrador.

A notificação para a constituição do devedor em mora é matéria já velha conhecida dos Registradores.

Entretanto, não é demais refrescar a memória:

a) a notificação deve ser requerida – pelo fiduciário (credor), a quem incumbe detalhar o valor da dívida, eventuais juros, multa convencionados. O oficial, entretanto, não confere, nem verifica a regularidade de tais cálculos, mas apura os valores que devem ser detalhados, correspondendo cada uma das parcelas a um tipo de débito.

Assim:

a) – principal – R$

b) – juros – R$

c) – multa – R$

d) – imposto predial R$

e) – despe. Condomínio R$

f) –

Total –

Possibilita o art. 26 § 1o a intimação pessoal, feita por escrevente autorizado pelo Oficial (art. 20 da Lei 8.935/94), a intimação através de Registro de Títulos e Documentos e pela via postal.

Ainda que a lei não contemple, a notificação poderá ser feita em Juízo, valendo relembrar que, ao apreciar questão de constituição de devedor em mora, quanto a imóvel loteador, o Supremo Tribunal Federal decidiu que ela tem a mesma validade da notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis.

Já se sustentou que, se o devedor (fiduciante) reside na mesma comarca da situação do imóvel, não se pode pretender dar validade à notificação feita pelo Registro de Títulos e Documentos.

O § 3o da Lei 9.514 possibilita, entretanto que o Oficial do Registro de Imóveis SOLICITE do colega, Oficial do Registro de Títulos e Documentos que faça a notificação. Não proíbe, não impede, mesmo quando deveria ter esclarecido que esta solicitação só teria validade quando o devedor residisse em comarca diversa da situação do imóvel.

O tempo dirá, entretanto, como os Tribunais interpretação esse dispositivo.

Devem os Oficiais descartar a notificação pela via postal, pela insegurança que ela gera, pois o Carteiro não identifica a pessoa que assina o "aviso de recebimento", não faz questão de entregar a carta notificatória ao marido e à mulher.

Não me parece prudente e nem regular, fazer o Oficial a notificação para que o fiduciante compareça em cartório "para tratar de assunto de seu interesse" e este, em lá chegando, receber a notificação pessoal. Tal procedimento não dignifica quem o adota.

Qualquer, entretanto, que seja a forma de notificação, obrigatoriamente deve dar ciência ao devedor (fiduciante) de que ele, no prazo de 15 dias, satisfaça seu débito, EXCLUSIVAMENTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS onde registrado o contrato de alienação fiduciária.

Não devem ser aceitas, até mesmo pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos, notificações para que o fiduciante compareça a outro local, outro endereço que não seja o do Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária do imóvel, para purgar a mora.

Dir-se-á que o Oficial do Registro de Imóveis, com pouco movimento de notificações, terá condições de fiscalizar esse detalha e que o de Registro de Títulos e Documentos de uma grande Comarca, pelo volume de trabalho, não terá condições de fazê-lo.

O excesso de trabalho, o grande volume de notificações, por si só, não justificam a afirmação, pois todos devem exercer sua atividade com dedicação, com zelo e cuidado.

Essencial que as notificações sejam dirigidas a todos os endereços constantes do Registro, quer o do contrato, quer o do próprio imóvel dado em garantia, quer outro endereço que conste, por exemplo do registro aquisitivo do devedor (fiduciante) e, até por excesso de cautela, apurando-se, pelo Indicador Pessoal, que o devedor tem outro endereço conhecido do Oficial, por ser proprietário de outro imóvel na comarca ou na Circunscrição, lá deverá também ser procurado.

Não devem se esquecer os Oficiais do que estabelece o art. 22 da Lei 8.935/94.

Quando, esgotados todos os meios para a localização do devedor, as diligências resultarem infrutíferas, deve ser feita a intimação por edital.

O edital é ato do Oficial do Registro de Imóveis. É ele quem o redige e é ele quem faz as publicações. O edital deve conter todos os elementos que a notificação com o detalhamento das verbas, o nome e qualificação do devedor , o endereço (ainda que se tenha a certeza de que ele não mais reside no local ou alí não é encontrado).

Qualquer que seja o regime de bens do casamento do fiduciante, se casado (a) deve a intimação ser feita à mulher (ou marido), obrigatoriamente, dada a existência de um direito real que a ambos os cônjuges interessa e diz respeito.

O pagamento do débito, mais despesas com a notificação.

O pagamento pode, à evidência, ser feito em dinheiro.

O pagamento feito em cheque só possibilita a quitação depois de compensado o cheque.

Resta saber se o cheque deve ser nominal ao Registro de Imóveis ou ao fiduciário?

A mim parece que em ambos os casos não pode haver a recusa. A questão está apenas no recibo do pagamento que o Oficial fará ao fiduciante (devedor), que deverá ser o mais detalhado possível, especificando o n. do cheque o banco sacado a agência a conta e consignar nesse recibo que a quitação do débito objeto da notificação (o recibo a ela deve se referir expressamente) fica condicionado à compensação do cheque.

Fará em seguida, ou a entrega do cheque ao credor (fiduciário) quando este figurar como o beneficiário ou, após a compensação se o cheque for em nome do Registro, emitirá cheque em nome do credor.

Resta a questão: quem paga o IPMF se o cheque for nominal, ao Registro?

A meu aviso, em tais casos, cabe ao devedor apresentar o cheque e pagar (ou através de outro cheque ou em dinheiro) o IPMF que incidirá quando o Registro emitir o cheque nominal ao fiduciário. A expressão "... além das despesas de cobrança, no final do § 1o , do art. 26, justifica, a meu aviso, a afirmação.

Uma vez que o fiduciante não compareça e não seja feito o pagamento, purgando a mora, a notificação é entregue ao fiduciário, ao qual caberá redigir e apresentar o pedido de REGISTRO da consolidação da propriedade, oportunidade em que deverá fazer prova do pagamento do imposto de transmissão, pedido esse necessariamente instruído da notificação (e não cópia dela, ainda que autenticada) no original (art. 221 da Lei de Registros Públicos).

O Oficial, segundo prescreve o art. 26, § 7o, fará, então o registro em questão.

Ainda com atrevimento:

R-/M-. A requerimento de – (fiduciário) qualificado no R. – desta matrícula, instruído com a notificação feita ao fiduciante fulano de tal e com o comprovante do pagamento do imposto de transmissão, nos termos do § 7o do art. 26, da Lei n. 1.514/97, procede-se ao registro da CONSOLIDAÇÃO da propriedade do imóvel desta matrícula em nome do fiduciário (repetir o nome). Local, data, assinatura.

Qual o valor do imóvel quer para a verificação da regularidade do recolhimento do imposto quer para o cálculo de custas e emolumentos devidos pelo ato de registro?

O valor será o do financiamento concedido ou o valor venal aquele que for o maior.

Questão que deverá gerar discussões, especialmente considerando que, em muitos casos, serão longos os prazos para o pagamento da dívida. Em época de grande inflação certamente o débito original deixará de ter expressão econômica, o que leva à conclusão de que o valor da dívida poderá ser atualizado para os fins acima. Fica a proposta.

Andou acertadamente o legislador ao estabelecer que a consolidação da propriedade se faz por ato de REGISTRO, porque é apenas nesse momento que se transmite o domínio e as transmissões da propriedade só se fazem através de registro. No primitivo projeto constava averbação, impropriedade técnica que, com a intervenção do IRIB e de outras pessoas, foi afastada.

FORMA DO TÍTULO

O art. 38 da Lei fixou que se o fiduciante for pessoa física, pode o contrato ser instrumentado por documento particular, a escritura é de essência do ato quando o fiduciante for pessoa jurídica.

A matéria é clara e não comportaria maiores digressões.

Entretanto, a um dos Registros a que damos assistência, fora do Estado de São Paulo foi apresentada uma cédula de crédito industrial, garantida por alienação fiduciária do imóvel, sendo a emitente pessoa jurídica.

Como proceder, se de um lado a Lei das cédulas estabelece que mesmo hipotecária, a cédula é instrumento particular (regra), nada impedindo a emissão por escritura pública e a Lei 9.514/97 exige que se o fiduciante e pessoa jurídica, deve, necessariamente, a alienação ser instrumentada em escritura pública?

A mim parece que nada impede seja a cédula formalizada em documento particular e dela conste que, em garantia, foi dado tal imóvel em alienação fiduciária conforme escritura pública lavrada em tal data em tal tabelionato, livro tal., fls. tais, possibilitando o registro da cédula no Livro 03 e o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Penso que não se pode dispensar a escritura pública, por expressa disposição legal.

Justifica-se, além do mais, o posicionamento, com fato de se tratarem da tos (ou contratos) jurídicos diferentes, a emissão da cédula e a alienação fiduciária.

No futuro não haverá mais dúvidas a respeito, especialmente se e quando os Tribunais forem questionados a respeito dessa formalidade (ou falta de formalismo).

O Boletim do IRIB de novembro p. passado pública alentado trabalho do insigne Magistrado Dr. Narciso Orlandi Neto, a quem tive a honra de ter como auxiliar durante minha judicatura na 1a Vara de Registros Públicos e que sucedeu o meu sucessor naquela empreitada, além de Ter prestado os seus relevantes serviços e colaboração à Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

Ouso discordar de parte do trabalho, que de todos nós merece o aplauso. Exatamente no seguinte trecho:

"a interpretação literal do art.24 leva à conclusão de que a constituição da alienação fiduciária em garatia não pode utilizar o mesmo instrumento pelo qual é contratada aquisição do imóvel pelo fiduciante. É que o título constitutivo do direito real deve constar necessariamente a indicação do título e modo de aquisição "da propriedade pelo fiduciante (inc. IV, art. 24). O instrumento de alienação fiduciária deve mencionar expressamente especificando-os o instrumento e o negócio jurídico pela qual foi adquirida a propriedade pelo fiduciante.

Tenho que se a alienação fiduciária em garantia, tendo como fiduciante um particular for instrumentada por ato notarial (escritura pública) nada impede que sejam instrumentados no mesmo ato notarial a aquisição da propriedade pelo fiduciante e a alienação fiduciária.

Ainda que o art. 24, IV, exija a indicação do título e modo de aquisição, contam-se aos milhares as escrituras públicas (e instrumentos particulares com a mesma força, de venda e compra e hipoteca.

Ora, segundo o art. 756 do Código Civil, "só aquele que pode alienar poderá hipotecar". Quem adquire mas ainda não registrou seu título, não é proprietário, não pode alienar e, entretanto, no mesmo instrumento, dá o imóvel em hipoteca.

A interpretação proposta naquele trabalho, sem dúvida, frustará os objetivos do legislador e a necessidade brasileira de que esses contratos sejam agilizados, desburocratizados.

Na escritura, depois da venda e compra, se tem o instrumento (a própria escritura) e o negócio jurídico (venda e compra, doação em pagamento) pelo qual está sendo adquirida a propriedade dada em garantia.

Cuido que se procure dar uma interpretação mais liberal ao citado art. 24, IV, para não ocorrerem todas as conseqüências negativas alí enfocadas pelo Dr. Narciso Orlandi Neto, porque se ocorrentes, sem dúvida, atingirão por ficção de forma tais negócios de que o país tanto reclama para a agilização do mercado imobiliário com o numerário posto à disposição pelos agentes financeiros.

E não me pode passar desapercebida a pretensão de que se instale no Brasil a reserva de prioridade, existente no direito argentino, mas repudiada na generalidade dos países em especial naqueles em que o Registro de imóveis é constitutivo.

O fiduciante (devedor) pode transferir, a qualquer título (gracioso ou oneroso) os seus direitos e obrigações, mas o instrumento correspondente só terá acesso ao registro, onde será averbado, com a anuência do fiduciário.

Resta indagar, entretanto, como se procederá na prática se o cessionário do fiduciante cumprir todas as obrigações que lhe foram carregadas com a acessão e, receber do fiduciário a quitação, postulando o cancelamento do registro da transmissão feito por força da alienação fiduciária.

A averbação da cessão é ato acessório do principal, que é o registro da alienação fiduciária. Cancelado o registro fica, segundo penso, difícil sustentar que a averbação, acessório, subsista ao cancelamento do principal pela quitação.

Por outro lado, pela averbação da cessão se transmite o direito real do fiduciante ao cessionário que, entretanto, não se tornará proprietário senão quando um título de transmissão do domínio acessar a matrícula.

Parece, sem dúvida, que cumpridas pelo cessionário, as obrigações assumidas pelo primitivo fiduciante, uma vez cancelado o registro da alienação necessita ele de um título para se tornar proprietário.

A sustentação de que perdura válida a averbação da cessão, mesmo cancelado o registro a que ela se vincula é matéria evidentemente extra – registrária mas com profundos reflexos no Registro de Imóveis.

Na prática parece evidente que o cessionário só levará a quitação ao Registro quando tiver em mãos o título que lhe transmita a propriedade.

No trabalho do Dr. Narciso Orlandi Neto é feita a afirmação segundo a qual "ao fiduciante retornará a propriedade quando do cancelamento a que se refere o § 2o do art. 25. Não há outro modo de o adquirente ficar sub- rogado em seus direitos, porque o direito mais relevante é exatamente o de adquirir a propriedade quando da quitação da dívida.

A cessão do credito do fiduciário pelos mesmos motivos, é averbada. O cessionário dos direitos do fiduciário deve, paga a dívida dar quitação ao fiduciante para a averbação correspondente.

O fiduciário tem o poder – dever de dar a quitação ao fiduciante, idêntico procedimento deve ser adotado pelo cessionário do fiduciário.

Ao contrário da afirmação feita pelo Dr. Narciso Orlandi Neto, entendo que, se a quitação dada por terceiro, até então estranho ao imóvel ou à sua matrícula, mas desde que acompanhada do instrumento de cessão dos direitos do fiduciário, averba-se esta cessão para, em seguida se averbar o cancelamento do registro da alienação fiduciária.

O fato de serem apresentados em um mesmo momento os dois instrumentos não pode levar à negativa da averbação do cancelamento, desde que, é evidente, para manter a continuidade, se faça, primeiro, a averbação da cessão.

O crédito hipotecário pode ser cedido os direitos do fiduciante também poderão ser cedidos.

Se o fiduciante for pessoa física será válido o instrumento particular se pessoa jurídica tais cessões apenas por escritura pública. Essa a interpretação decorrente do texto do art. 38 da Lei 9.514/97. O ato do Registrador a ser praticado, em tais casos será sempre de averbação.

Estas as breves considerações a fazer sobre a Lei 9.514/97 a pedido do Organizador deste Encontro de Catanduva, José Carlos Capra, amigo de há vários anos a quem presto a minha homenagem relembrando com José Renato Nalini que o tempo não é a medida da amizade, sentimento que nos une desde os nossos primeiros contatos.

São Paulo, fevereiro de 1998.

GILBERTO VALENTE DA SILVA

Fonte:
http://www.irib.org.br/

sexta-feira, 8 de maio de 2009

Pacto Antenupcial e o Registro de Imóveis


Pacto antenupcial (ou convenção antenupcial) é o contrato solene, realizado antes do casamento, por meio do qual as partes dispõem sobre o regime de bens que vigorará entre elas durante o matrimônio.

        As convenções antenupciais constituem negócio jurídico condicional, pois sua eficácia fica condicionada à ocorrência de casamento. Com efeito, o casamento, no caso, opera como condição suspensiva, pois enquanto aquele não ocorrer, o pacto antenupcial não entra em vigor;

Coluna do Irib publicada no dia 24 de setembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Recentemente, me casei no regime da separação total de bens e gostaria de saber se posso inserir tal informação no registro dos meus imóveis, pois temo que a cobrança de algumas dívidas de minha esposa, anteriores ao casamento, possam vir a atingir dois imóveis que adquiri quando eu ainda era solteiro.
J. F. - Perdizes, SP.
RESPOSTA DO IRIB: Sim. Não só é possível inserir no registro do imóvel a modificação do estado civil do proprietário, como é dever do interessado providenciar para que seus dados pessoais estejam sempre atualizados perante o Cartório de Registro de Imóveis.
 O Código Civil prevê quatro tipos de regime bens para o casamento: 1) comunhão parcial; 2) comunhão universal; 3)  separação e bens; e 4) participação final nos aqüestros. Caso os cônjuges não escolham outro regime no processo de habilitação para o casamento, será aplicado o regime da comunhão parcial.

Desta forma, quando do casamento, se os cônjuges optarem por qualquer regime que não seja o da comunhão parcial (regime legal), será necessária a lavratura de uma escritura pública chamada convenção ou pacto antenupcial (prévio ao casamento), na qual será escolhido o regime de bens do casamento, ou seja, qual serão as regras sobre os bens do casal durante a união.

Para que referidas regras se tornem públicas, após a realização do casamento, o pacto antenupcial será registrado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área territorial onde se localiza o domicílio do casal. Mas não é só.

Ainda visando a publicidade, havendo bens de propriedade de qualquer dos cônjuges, será feita uma averbação na matrícula do registro do imóvel, para noticiar não só o casamento do proprietário, mas que ele se casou sob tal ou qual regime, desde já informando, se for o caso, qual o número do registro e em qual Cartório de Imóveis foi registrado o pacto antenupcial.
Realizados referidos registros e averbações, não há como um terceiro afirmar que não sabia qual o regime de casamento, pois esta informação estará disponível a qualquer interessado, no Cartório de Registro de Imóveis. No caso apresentado, será de ciência do público que o consulente se casou no regime da separação total e que, portanto, os imóveis que possuía antes do casamento são de sua propriedade exclusiva, não sendo possível aos credores de sua esposa - por dívidas anteriores ao casamento - fazer a responsabilidade patrimonial incidir sobre referidos imóveis.
Constata-se, desta forma, a grande importância de manter, sempre, o registro de imóveis atualizado, fazendo nele averbar a expedição de documentos (RG, CPF), a alteração de estado civil, bem como qualquer elemento que possa influenciar no imóvel ou nas pessoas que constem do registro.
Como dito, é uma cautela que deve ser tomada pelo proprietário que, se futuramente prejudicado como, por exemplo, por uma penhora, não poderá alegar prejuízos processuais advindo de sua própria inércia. 

(Resposta elaborada por Fábio
Marsiglio, diretor do Irib)
Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib

quinta-feira, 7 de maio de 2009

Incorporação Imobiliária



A Incorporação Imobiliária é o negócio jurídico que tem por objetivo promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas, ou seja, alguém se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação a unidade autônoma de edificação por construir sob o regime de condomínio, conforme projeto de construção e memorial descritivo.

É um empreendimento que visa obter, pela venda antecipada dos apartamentos, o capital necessário para a construção do prédio.

A Lei que regulamenta esse contrato é a Lei nº 4.591/64, com as alterações estabelecidas pelas Leis nº 4.864/65 e 10.931/2004.

O contrato de incorporação imobiliária abrange as obrigações de dar e fazer, sendo os seus efeitos operados em etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e transferência definitiva das unidades autônomas aos seus proprietários.

O incorporador poderá ser pessoa física ou jurídica, comerciante ou não e se compromete a construir e entregar o edifício, a cada adquirente, a sua respectiva unidade, no prazo determinado em contrato.

Nos termos da Lei nº 4.591/64, artigo 31, só poderá ser incorporador o proprietário do terreno; o promitente-comprador; o cessionário deste ou o promitente-cessionário, mas desde que esteja autorizado a demolia a construção existente e a construir o edifício; o construtor ou corretor de imóvel.

O incorporador não precisa necessariamente ser o construtor, pois poderá cumprir a sua obrigação, qual seja, construir, através de terceiros, sob o regime de empreitada ou administração.

A parte contratante/adquirente, poderá ser pessoa física ou jurídica, que poderá adquirir uma ou várias unidades autônomas, antes ou durante a construção do edifício.

É importante esclarecer que se a aquisição da unidade for após a construção do edifício, neste caso não haverá incorporação imobiliária.

O contrato de incorporação imobiliária deve ser registrado na circunscrição imobiliária competente, nos termos da Lei nº 4.591/64, artigo 32, com a alteração do artigo 10, da Lei nº 4.864/65.

O incorporador somente pode iniciar os negócios relativos às unidades autônomas do futuro edifício, depois de assentada a incorporação no Registro de Imóveis.

O incorporador poderá submeter à incorporação ao regime de afetação, na qual o terreno, as acessões, os bens e os direitos relativos a esse contrato ficarão separados do patrimônio do incorporador.

O contrato de incorporação imobiliária tem por objeto a operação jurídica de venda de unidade autônoma de edifício em construção. O incorporador deverá entregar a construção mediante o pagamento do preço, a ser efetuado pelo contratante/adquirente. O contrato de incorporação abrangerá:

A admissibilidade de alienação da fração ideal do terreno, que constitui condição para a aquisição de unidade autônoma como propriedade isolada;

Possibilidade do incorporador promover a construção do edifício diretamente, por empreitada ou administração;

Necessidade de constituição do condomínio;

Diante disso, o contrato de incorporação imobiliária deverá conter cláusulas atinentes ao preço que as partes atribuem ao terreno e à construção; aos efeitos da mora no pagamento da parcela relativa ao terreno; aos casos de rescisão contratual relativa à parte ideal do terreno, tendo em vista que a pessoa em cujo favor se operar a resolução se sub-rogará nos direitos e obrigações atribuídos ao inadimplente em relação à construção; à obrigação do incorporador de informar aos adquirentes sobre o andamento da construção, por escrito, de seis em seis meses no mínimo.

Valquiria Silva

Fonte:
http://www.saberimobiliario.com.br/contratos_035.htm

quarta-feira, 6 de maio de 2009

PRDF/MPF
Setor Noroeste: índios não aceitam proposta de assinatura de acordo para desocupar área no Distrito Federal licenciada para empreendimento imobiliário 17/06/2008

O Ministério Público Federal no DF realizou hoje, 16 de junho, reunião com representantes dos índios que habitam atualmente a área do futuro Setor Habitacional Noroeste, da Fundação Nacional do Índio (Funai) e da Defensoria Pública da União com o propósito de discutir possível assinatura de um termo de compromisso com a Terracap.

A idéia do MPF era assegurar um área, prevista neste termo de compromisso, que pudesse receber os índios caso eles sejam obrigados judicialmente a se retirarem da área. Porém, essa proposta não foi aceita pelos índios.

O MPF esclareceu que hoje a titularidade da terra pertence à Terracap, porém, caso os estudos técnicos comprovem a tradicionalidade deste povo na área, a União possui as prerrogativas para reconhecer e demarcar a área como reserva indígena.

A Funai declarou que já tem elementos colhidos que podem ser usados para um futuro procedimento para estudo da tradicionalidade deste povo, porém até o momento não foi constituído nenhum grupo técnico para trabalhar no assunto. Ela também esclareceu que até o momento não recebeu nenhum comunicado para ser ouvida durante a elaboração das licenças ambientais do empreendimento.

A Defensoria Pública da União comunicou que fará a defesa da causa perante o Judiciário e pedirá antecipação de tutela pedindo a suspensão do licenciamento do empreendimento. Ela também entrará com uma ação declaratória solicitando ao Judiciário a declaração da área como reserva indígena. Já o MPF acompanhará o caso para assegurar o direito dos índios naquilo que for legítimo.

A origem do Serviço Notarial e de Registro de Imóveis no Brasil



Notário Afonso Furtado


O Nascimento do Registro de Imóveis no Brasil
Com a descoberta do Brasil, a história da propriedade imobiliária remonta ao seu descobrimento, em 1500. A Coroa portuguesa, detentora do domínio de todas as terras brasileiras, transferiu mediante doações várias porções ao domínio privado, como forma de incentivar a ocupação do solo descoberto, tudo sob a égide das Ordenações do Reino. Instituiu-se, assim, a sesmaria, área medindo dez léguas, cujo titular eram os capitães donatários, os quais poderiam doá-la a quem pretendesse cultivá-la. O não-uso da terra doada implicaria sua restituição à Coroa: eram assim chama das terras devolutas.

As Ordenações do Reino foram o primeiro sistema jurídico introduzido no Brasil que previa, entre outras coisas, atos registrais a cargo do Tabelião, os quais eram nomeados pelo Rei (Livro II, tít. XLV, § 15). Inexistia, porém, um sistema geral de registros públicos.
A Lei nº 601, de 18-9-1850, considerada a primeira lei de terras brasileira, discriminou os bens do domínio público do particular, criando o registro paroquial das terras possuídas pelo Império e obrigando os proprietários rurais a registrarem suas terras. O Registro do Vigário, como ficou conhecido, tinha efeito meramente declaratório, reconhecendo-se a posse sobre o imóvel, não atribuindo ao posseiro o "ius in re". Direito Real. daí implantou-se, assim, ainda que parcial, um sistema de cadastro de imóveis rurais, que só veio a ter sua praticidade plena a partir do advento da Lei nº 5.868, de 12-12-72, regulamentada pelo Decreto nº 72.106, de 18-4-1973, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural, mesmo assim, de cunho ainda declarativo.
Leciona Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e Silva, é Oficial Titular do Registro de imóveis e Civil de Pessoas Naturais, jurídicas e Títulos e Documentos da Comarca de Porto Belo-SC - em sua obra PRATICA DE REGISTRO DE IMÓVEIS.
3.1 Histórico do Registro de Imóveis no Brasil
‘Que Portugal adquiriu o título originário de posse de todo o território nacional. a coroa portuguesa, por meio de cartas sesmarias, passou então a tranferir para o domínio privado parcelas do território brasileiro. Essa pratica prevaleceu até a independência do Brasil, em 7 de setembro de 1822.
A Partir da independência, o domínio das terras passou da coroa Portuguesa para o império brasileiro. Desde então, porém, observou-se progressiva ocupação do solo brasileiro, sem qualquer título, mediante a chamada “tomada de posse”
Pela Lei 601, de 18 de setembro de 1850, regulamentada pelo decreto 1.318, de 30 de Janeiro de 1854, foi instituído o registro paroquial, mais conhecido como “ Registro do Vigário”. Pelo Registro do Vigário, destacavam-se do domínio público todas as posses que fossem levadas a registro no livro da Paróquia da Igreja Católica da localização dos Respectivos Imóveis.
De Outro lado, a lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, regulamentada pelo decreto 482, de 1846, criou o “ Registros de Hipotecas” no Brasil. A referida lei, entretanto, visava em essência á proteção do credito.
Somente em 1864, pela lei 1.237, foi criado o “Registro Geral”, Substituindo-se finalmente a tradição pela transcrição como forma de transferência da propriedade imóvel no Brasil. Os Decretos 169-A, de 19 de Janeiro de 1890, e 370, de 2 de maio de 1980, Já editados Pelo Governo Republicano, tornaram Obrigatória a “Inscrição” e a “Especialização” de todo o direito real de garantia incidente sobre bens imóveis no País, inclusive a hipoteca Judiciária.
O Código Civil de 1916 aperfeiçoou a legislação até então vigente ao adotar em seu texto princípios fundamentais do sistema registral imobiliário. Posteriormente, houve a edição da lei 4.827, de 7 de Fevereiro de 1924, da Lei 4.857, de 9 de novembro de 1939, e, finalmente, da atual Lei de Registros Públicos( 6015 de 31 de Dezembro 1973’.
4. O Nascimento do notário no Brasil
O Notariado brasileiro possui grande influência portuguesa, pois, no período histórico do descobrimento da América e do Brasil, o tabelião acompanhava as navegações, fazendo parte da armada das naves, tendo papel extremamente relevante no registro dos acontecimentos e, inclusive, do registro das formalidades oficiais de posse das terras descobertas. O primeiro tabelião a pisar em solo brasileiro foi Pero Vaz de Caminha, português, que narrou e documentou minuciosamente a descoberta e a posse da terra, com todos os seus atos oficiais.
Assim, o direito português foi simplesmente trasladado para o Brasil, sendo aqui aplicado tal qual era em Portugal e, da mesma forma se deu a regulamentação do notariado brasileiro.
O provimento dos cargos de Tabelião se dava por meio de nomeação real, sendo o beneficiado investido de um direito vitalício. Dessa forma, por óbvio, não havia como exigir-se o preparo e aptidão tão necessários para o exercício da função. Muitos dos cargos podiam ser comprados, ou adquiridos como recompensa oferecida pela Coroa.
Nesse mesmo período, o notariado europeu e o da América espanhola sofreu rígidas mudanças, o que lhe dá, até os dias atuais, o título de mais desenvolvido do mundo, porém, no Brasil, tais modificações não se fizeram sentir, pois, foi mantido o notariado ultrapassado herdado de Portugal.
Em 11 de outubro de 1827, foi editada, em nosso país, uma lei regulando o provimento dos ofícios da Justiça e da Fazenda. Dita lei passou a proibir que tais ofícios fossem transmitidos a título de propriedade, mas que fossem conferidos a título de serventia vitalícia a pessoas dotadas de idoneidade para tanto e que servissem pessoalmente aos ofícios. Porém, a dita lei pecou por não exigir formação jurídica dos aspirantes aos ofícios ou, sequer determinado tempo de prática na função, bem como por não instituir uma organização profissional corporativa. A introdução dessa lei teve pouca influência no tratamento jurídico do notariado, pois, até anos recentes, persistiu, embora de modo dissimulado, o regime de sucessão, a transmissão do cargo de pai para filho.
Assim, a legislação brasileira, por muito tempo, manteve-se estática, regida pelas Ordenações importadas de Portugal, alheia às transformações e avanços mundiais, situação essa, totalmente contrária à política peculiar ao direito notarial, que deve seguir os fatores sócio-políticos reinantes no Estado em cujo território se aplica.
Durante longo período, a política brasileira foi de profundo descaso para com a instituição notarial, que, em uma sociedade evoluída e bem organizada, tem vital importância. Desse descaso resultou na dependência imposta pelos portugueses e ineficiência na formação e prestação dos serviços. Sua evolução foi atrofiada e prejudicada ao ponto de ser classificada por eminentes autores estrangeiros na especialidade como Notariado de evolução frustada ou atrasada.
O mais grave e prejudicial – para a instituição notarial como para o serviço público – é o desprestígio em que caiu o notário, no Brasil, a ponto de até hoje, parte da sociedade, considerá-lo como mero parasita, que, portanto, deve desaparecer.
Ainda hoje, como fruto dessa política notarial encravada, reina obscuridade a respeito da instituição notarial e de sua função, levando a devaneios, desprovidos de fundamento jurídico, que visam reduzir o alcance de sua função, ou até mesmo, estatizar os seus serviços, o que não prospera, porque é inviável para os cofres públicos, bem como acarretaria na diminuição da qualidade dos serviços, o que prejudicaria o público usuário.
Essa situação, congelada em relação aos notariados evoluídos de outros países, fez com que renomados juristas, inclusive pertencentes à classe notarial, clamassem por uma legislação orgânica que elevasse o notariado brasileiro ao seu papel de relevo na sociedade, desvinculando-o do quadro de servidores da Justiça e exigindo a preparação jurídica adequada ao exercício da função notarial.
4.1 Brasil ( Pero Vaz de Caminha ou Afonso Furtado )
Leciona Manoel Aristides Sobrinho Oficial Registrador Titular do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em sua Obra Aposentadoria Compulsória de Notários e Registradores obra esta que foi tese em seu mestrado pela Universidade Federal de Pernambuco, e em sua vasta pesquisa ele enquadra de forma esclarecedora e extraída da obra, Eduardo Bueno: A Viagem do Descobrimento, "A Verdadeira História da Expedição de Cabral "p114 citando que "quando Cabral aportou as terras Brasileiras trazia consigo o Escrivão e Notário Afonso Furtado, que segundo Eduardo Bueno Foi o Primeiro Tabelião Português a pisar em solo Brasileiro", o registrador em sua tese contraria a posição majoritária que de forma enganadora se debruça na ideia que o primeiro Tabelião a pisar em solo Brasileiro foi Pero Vaz de Caminha, Haja vista não ser veridico essa ideia, o Escrivão Notário Afonso Furtado sim foi primeiro Tabelião e pisar em Terras Devolutas do nosso tão maravilho Brasil varonil.


Bibliografia:
SOBRINHO. Manoel Aristides, Aposentadoria de Notários e Registro de Imóveis. 2. ed, pg 31 e 32

SILVA, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo. Prática de Registro de Imóveis. Editora Conceito Editorial. São José .SC. 2008. Pg  15 e 16

SANTOS NETO, Dercino Sancho dos. A origem do Serviço Notarial e de Registro de Imóveis no Brasil. in: Teoria e Prática no Registro de Imóveis - DF, 06/05/2009 [ internet ] Disponivel em: http://registrodeimovel.blogspot.com/2009/05/rigem-do-servico-notarial-e-de-registro.html.

 
 Autor Sancho Neto