terça-feira, 31 de julho de 2012

31º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis - MT

Programação

Programação provisória do 31º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis:
Dia 25/7, quarta-feira
14h30 -17h30 Credenciamento
20h – 20h30 Solenidade de abertura
20h30 – 21h15 CONFERÊNCIA DE ABERTURA: A fiscalização judiciária como ato de orientação feita pelo Juízo competente referente à atividade notarial e de registro.

Palestrante: Corregedor-geral de Justiça do Estado de Mato Grosso, desembargador Márcio Vidal
21h15 – 23h Coquetel de abertura
Dia 26/7, quinta-feira
9h – 10h30 TEMA I – Regularização fundiária de imóveis rurais.
Palestrante – Afonso Dalberto, presidente do Instituto de Terras de Mato Grosso ( INTERMAT)
Debatedora –   Rosângela Poloni, registradora de imóveis em Porto Esperidião/MT
10h30 – 12h TEMA II – Regularização fundiária urbana.
Palestrante: João Pedro Lamana Paiva, vice-presidente do IRIB para o Estado do Rio Grande do Sul, registrador de imóveis
em Porto Alegre/RS

Debatedora: Ana Paula Bruno, gerente de Regularização Fundiária do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos da Secretaria Nacional de Programas Urbanos (SNAPU) do Ministério das Cidades
12h – 14h Almoço
14h – 15h30 TEMA III - Ações judiciais e políticas procedimentais para regularização fundiária em Mato Grosso.

Palestrante: Lídio Modesto da Silva Filho, juiz auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso e presidente da Comissão de Assuntos Fundiários
Debatedor: Mateus Colpo, registrador de imóveis em Matupá/MT, diretor de Registro de Imóveis da Anoreg/MT
15h30 – 16h Coffee-break
16h – 17h30 TEMA IV – O registro de imóveis como instrumento de garantia e segurança dos contratos de crédito rural e a consequente redução dos custos de produção.

Palestrante: Rui Prado, presidente da Federação da Agricultura e Pecuária do Estado de Mato Grosso (Famato)
Debatedor: Francisco José Rezende dos Santos, registrador de imóveis em Belo Horizonte/MG e presidente do IRIB
Sexta-feira, dia 27/7
9h – 10h30 TEMA V – O novo Código Florestal e o registro de imóveis.

Palestrante: Maria Aparecida Bianchin Pacheco, registradora de imóveis em Poxoréu/MT
10h30 – 12h TEMA VI - Aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

Palestrante: Eduardo Sócrates Sarmento, vice-presidente do IRIB para o Estado do Rio de Janeiro, registrador de imóveis em Volta Redonda/RJ
Debatedor: José de Arimatéia Barbosa, registrador de imóveis em Campo Novo do Parecis/MT
12h – 14h Almoço
14h – 15h30 TEMA VII – Registro Eletrônico, Penhora Online e Central de Indisponibilidade – Sistemas de segurança do arquivamento de informações no registro eletrônico.

Palestrante: Flauzilino Araújo dos Santos, diretor de Tecnologia e Informática do IRIB e presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP)
Debatedores:
Daniela Rosário Rodrigues, registradora de imóveis em Monte Mor/SP e integrante da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário (CPRI) do IRIB
José Ivo Fernandes de Oliveira, professor do Instituto Federal de Educação do Mato Grosso (IFMT)
15h30 – 16h Coffee-break
16h – 17h30 TEMA VIII – O princípio da segurança jurídica e o sistema registral imobiliário.

Palestrantes:
Francisco José Rezende dos Santos, registrador de imóveis em Belo Horizonte/MG e presidente do IRIB
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, registrador de imóveis em Teresópolis/RJ e diretor de Assuntos Internacionais do IRIB
17h30 – 18h30 TEMA IX – Retificação de registro e georreferenciamento.

Palestrante: Eduardo Augusto, registrador de imóveis em Conchas/SP e diretor de Assuntos Agrários do IRIB
Dia 28/7, sábado
9h – 12h Pinga- Fogo

José Augusto Alves Pinto (coordenador), registrador de imóveis em Araucária/PR e secretário-geral do IRIB
Sérgio Busso, registrador de imóveis em Bragança Paulista/SP e 2º secretário do IRIB
Luiz Egon Richter, registrador de imóveis em Lajeado/RS - Postado por Sancho Neto. Of.s.
  .                     

Encontro Estadual de Notários e Registradores de BH (FAÇA O DOWNLOAD DAS PALESTRAS)

Trabalhos Disponibilizados pelos Palestrantes
-  A desjudicialização e os Registros de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas - Dr. Paulo Roberto de Carvalho Rêgo (Registrador e Vice-Presidente do CDT - Centro de Estudos e Distribuição de Títulos e Documentos/SP).
-  Aprimoramento da Lei nº 15.424/04 e dos itens constantes nas Tabelas 3 e 8 do Anexo - Dra. Telma Lúcia Sarsur (Assessora Jurídica da SERJUS-ANOREG/MG).
-  Ciclo de Estudos de Registro Civil de Pessoas Jurídicas - Abordagem de Temas Polêmicos Atuais - Dr. José Nadi Néri (Oficial do Registro Civil das Pessoas Jurídicas de Belo Horizonte/MG).
-  Direito Ambiental e Social no Contexto da Atividade Notarial e de Registro - Dr. Humberto Candeias Cavalcanti (Diretor-Geral do IEF-MG).

-  O Empreendedorismo e a Atividade Privativa do Tabelião de Protestos - Dr. Luciel Henrique de Oliveira (Doutor em Administração/SP).
-  O Programa Minha Casa, Minha Vida e o Registro de Imóveis - Dr. Luiz Gustavo Leão Ribeiro (Registrador/DF).
-  Os Títulos Particulares no Registro de Imóveis - Dr. Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza (Registrador de Imóveis e Tabelião de Notas e Protesto do 2º Ofício de Teresópolis/RJ).
-  Os Títulos Particulares no Registro de Imóveis - Dr. Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza (Registrador e Tabelião /RJ).
-  Responsabilidade Civil Profissional para Fins de Seguro - Edson Morikazu Toguchi – (Superintendente de Riscos Financeiros e de Responsabilidade Civil da Allianz Seguros).

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Fonte: SERJUS-ANOREG/MG  - 26/08/2009.
Nota de responsabilidade

As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e reportam-se às fontes indicadas. A SERJUS não assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o consulente deverá consultar as fontes indicadas. 

Postado por: Sancho Neto.

quinta-feira, 26 de julho de 2012

Assembleia virtual de condomínio

Jus Navigandi

Jus Navigandi

http://jus.com.br

http://jus.com.br/revista/texto/22277
Publicado em 07/2012
Existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo “custo x benefício” deve ser avaliado por cada condomínio, antes de iniciado o processo de mudança, bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e validade.
Muito tem se discutido sobre a legalidade e possibilidade da realização de assembleias virtuais, tema esse que merece algumas breves reflexões.
A primeira reflexão que se faz é sobre a própria assembleia, posto que o artigo 1.350, do código civil pátrio menciona que o síndico deve convocar à reunião, a assembleia dos condôminos. Vide:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”(grifos nossos).
Se levarmos a efeito o significado da palavra reunião, veremos que se trata de “ato ou efeito de reunir”, “Acontecimento que proporciona o encontro de diversas pessoas, num determinado local”1 , nada sendo mencionado na lei que esta deva ser física, até porque diferente não se esperaria.
Com o surgimento dos computadores, com a internet e com a evolução digital, hoje podemos realizar coisas impensáveis há 10 anos.
Hoje já é possível reproduzir holograficamente show de pessoas já falecidas, sem que essa pessoa sequer tenha feito aquele show ou cantado aquela música.
Da mesma forma, é perfeitamente possível reunir e agrupar pessoas em modo virtual, realizar vídeo conferências, então, que dizer de reunir assembleias de condomínios.
Aliás, bom se ver que da própria lei se denota que isso não está vetado, ao passo que expressamente delega à Convenção Condominial a forma da convocação e realização das assembleias condominiais.
Não se está dizendo aqui que hoje não há entraves a essa modalidade de assembleia, pelo contrário, em tese ela é possível, inclusive tecnologicamente, contudo, existem cuidados que devem ser tomados para que não seja a assembleia eivada de vícios.
Temos notícias de condomínios que já realizaram assembleias “virtuais”, até com grande exposição em mídia, contudo, olvidou-se de mencionar que somente levaram assuntos pouco polêmicos, exatamente por terem ciência que da forma que fora realizada, ela poderia ser anulada.
É que, para uma assembleia virtual ter sua validade garantida, deve seguir alguns pressupostos, a saber:
  1. Ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial;
  2. Contar com um sistema à prova de fraudes;
  3. Possibilidade de auditagem de votos;
  4. Manutenção e coleta antecipada de documentos de representação;
  5. Treinamento, capacitação e adesão de todos os envolvidos.
Sobre o fato de ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial, hoje, a grande maioria das Convenções Condominiais, além de não preverem a possibilidade desse tipo de “reunião”, também não dão brechas para sua realização, a exemplo daquelas que expressamente mencionam que a assembleia deverá ocorrer no salão de festas ou nas dependências físicas do edifício, entre outras determinações.
Claro que as Convenções podem ser alteradas, mas sabidas são as dificuldades em se obter um quórum de 2/3 dos condôminos e seu registro no respectivo fólio imobiliário.
Como é indiscutível a evolução humana e tecnológica, com a viabilidade prática dessas assembleias virtuais, é fortemente recomendável que as incorporadoras, construtoras e condomínios, que estão em vias de registrar suas Convenções de Condomínio, que assessorados de um advogado e de uma administradora especializada em administração de condomínio, reveja o padrão adotado a permitir esse tipo de assembleias, bem como novas modalidades que poderão vir.
Já no que diz respeito às fraudes, a maior preocupação é a prevenção quanto ao mau uso da forma digital, pois em meios físicos, os falsificadores e fraudadores são bem conhecidos e, em matéria assemblear condominial, sua atuação limita-se a produzir atas inidôneas ou falsas, representação ou identificação ideologicamente defeituosa, mas no mundo virtual a coisa pode se estender.
Como define Marcelo Crespo2, podem haver os hackers, “nome genérico dado aos chamados “piratas” de computador.” Cujo mote é invadir “sistemas em benefício próprio, obtendo dados e informações alheias (documentos, programas, músicas etc.), mas sem danificar nada.”, sendo que estes podem ou não agir, trazer prejuízo aos participantes das assembleias condominiais, mas o fato é que os dados armazenados podem ser subtraídos e utilizados de forma que sequer desconfiarão os participantes.
Também existem os crackers, que “é aquele que, basicamente “quebra” um sistema de segurança invadindo-o. Fanáticos por vandalismo, também adoram “pichar” páginas da web”, estes além de deixarem recados muitas vezes ofensivos, se divertem com a destruição dos sistemas, roubo de dinheiro e informações.
Ainda como agentes ofensivos existem os carders, phreakers, wannabes, lammers e os White e blackhats.
Os carders são estelionatários típicos, que usam informações obtidas digitalmente para fazerem compras pela rede com cartões de crédito alheios, ou até mesmo gerado em computador. Podem criar contas, linhas de financiamento etc.
Os phreakers são os especialistas em telefonia. Ligações gratuitas e escutas telefônicas são suas especialidades. Aqui, trata-se de escuta por meio de computador, conseguindo ligar o computador remotamente, com a simples presença humana no recinto.
Já os demais agentes citados, embora com potencial ofensivo, são variações do mesmo tema, designado por seus semelhantes, razão pela qual deixamos de discorrer sobre os mesmos.
Parece pouco provável que alguém tenha interesse em assembleias condominiais ou, ainda que tenha, se limitará a atrapalhar a vida condominial.
Mas sem querer ser alarmista, até porque cotidianamente já estamos na rede de computadores com sistemas bancários e outros mais, devemos levar em consideração que dentro de um condomínio existem pessoas, que são consumidores, às vezes grandes executivos, políticos, juízes entre outros, cujas ofensas cibernéticas poderão ser as mais variadas com o avanço das assembleias virtuais, pois a evolução e o progresso atraem a bandidagem.
É claro que no mundo físico também temos inúmeros riscos, mas há uma certa impressão de segurança, pois ainda estamos culturalmente muito presos aos documentos físicos e assinados, como se estes gerassem mais segurança e fossem totalmente à prova de fraudes, que aqueles digitalmente gerados, ou no dizer de Érica Barbagalo, citando Newton de Lucca, apud Michel Vasseur: “ tão arraigados ficamos com a idéia de que tudo, de certa forma, vem para o mundo jurídico em forma de papel, que alguns têm dificuldade, até hoje, de entender ser possível o mandato verbal, embora ele esteja previsto desde o início do século em nosso Código Civil” e ainda, mencionando Fábio Ulhoa Coelho que: “estamos tão acostumados com o uso do papel para suportar informações que não ficamos seguros diante do novo suporte. O Código de Hammurabi foi escrito numa pedra e talvez seus contemporâneos desconfiassem da perenidade das regras, se lhes fossem apresentadas escritas num papiro”.3
Klaus Tidemannapud Marcelo Crespo4, nos trouxe algumas práticas criminosas em informática, que nos dá uma ideia e a dimensão desses, conforme classificação abaixo:
a) manipulações: podem afetar o input (entrada), o output (saída) ou mesmo o processamento de dados;
b) espionagem: subtração de informações arquivadas abarcando-se, ainda, o furto ou emprego indevido de software;
c) sabotagem: destruição total ou parcial de programas;
d) furto de tempo: utilização indevida de instalações de computadores por empregados desleais ou estranhos.
Já Martine Briatapud Marcelo Crespo, complementa, trazendo:
a)manipulação de dados e ou programas a fim de cometer uma infração já prevista pelas incriminações tradicionais;
b) falsificação de dados de programas;
c) deterioração de dados e de programas e entrave à sua utilização;
d) divulgação, utilização ou reprodução ilícitas de dados e de programas;
e) uso não autorizado de sistemas de informática e;
f) Acesso não autorizado a sistemas de informática.
Assim, se é possível acessar, sabotar, adulterar o sistema e seu resultado, subtrair dados, destruir e falsificar, não é demais dizer que um sistema que pretenda realizar assembleias em modo digital ou “virtual”, deverá ter meios razoavelmente seguros contra esse tipo de ataques.
Além disso, deve haver uma grande preocupação operacional quanto aos atos formais de uma assembleia, visando garantir a maior rapidez e segurança possível a cada ato que antecede e sucede a realização da assembleia.
O mesmo dilema tem passado o Poder Judiciário na busca pela informatização e digitalização dos processos, enfrentando questões criadas inclusive acerca da comunicação eletrônica dos atos processuais, os quais, por lei, também têm prazos e forma prescrita.
Embora no Judiciário já se conte com a Lei 11.419/2006, que contém regras gerais para a adoção de meios eletrônicos nos atos processuais, guardadas as devidas proporções, analogicamente trata-se das mesmas dificuldades físicas e culturais, pois se bem analisarmos, as assembleias para os condomínios são negócios jurídicos formais, que detêm forma prescrita, objeto determinado e sujeitos legitimados bem definidos5, cuja realização muito se assemelha a um processo, posto que há um “citação” dos condôminos (convocação assemblear) com prazos e formas previstas, há a “legitimidade das partes” (condôminos ou procuradores), e há, mal comparando, a “petição apta” (ata assemblear), que deve conter os requisitos determinados pela Convenção Condominial.
Como menciona Heitor Sica, em seu artigo sobre a comunicação eletrônica dos atos processuais; “por mais louvável que tenha sido o esforço do legislador e por maior que seja o empenho dos tribunais, a adoção das ferramentas previstas na Lei nº 11.419/2006 tende a causar dificuldades, sobretudo aos advogados. Afinal, o diploma altera a forma prática de importantes atos processuais, tanto do juiz quanto das partes. Se a inobservância do regime formal imposto aos atos do juiz implica, em ultima instância, a nulidade e repetição do ato irregular...”omissis6
Se no próprio Judiciário, com lei reguladora e um orçamento imensamente maior que o de condomínios medianos, hoje se vê esse panorama de dificuldades, imagine na vida condominial.
Avançando na análise, uma vez superados os entraves anteriormente citados, onde há meios para isso, o olhar deve recair sobre a auditagem do próprio sistema, tanto no que diz respeito aos votos de uma decisão, como no que respeita à conduta do administrador do sistema.
Em todo sistema computacional há uma figura peculiar, que é o administrador do sistema ou o moderador, que pode ter poderes plenos sobre os arquivos e dados armazenados, bem como aos recursos do sistema.
O administrador não está livre para qualquer conduta, sendo que seu acesso irrestrito é somente para operacionalização do sistema, contudo, para que não paire dúvidas, o programa deve assegurar a impossibilidade de alteração posterior no sistema ou a adulteração de conteúdo.
Deve também ser auditável, de modo a se identificar com confiabilidade a unidade votante, a forma que votou, o horário e por meio de qual login e senha, pois havendo dúvidas poderão ser checados os votos.
Existem, sem dúvidas, meios tecnológicos disponíveis para dar uma boa margem de segurança a esse novo tipo de assembleia, a exemplo da certificação digital e a codificação dos computadores, entretanto, mais caro e trabalhoso que as assembleias tradicionais.
Também trabalhoso e dispendioso será o processo de coleta e preparação assemblear.
Se por um lado é bom para o condomínio, que obrigará a todos manter atualizados seus cadastros de venda, compra, locação e herança das unidades, o processo de coleta, análise e credenciamento deverá ser feito com muita antecipação e cuidado, já se prevendo discussões jurídicas e desgastes.
Dependendo do sistema computacional e da autenticação que será utilizado no condomínio (após alterada a Convenção antiga, se caso for), seguindo as normas estipuladas para sua realização, podendo haver uma certificadora indicada, determinação quanto à forma de representação ou não por terceiros, renovação dos documentos etc.
Tudo com antecedência a possibilitar a ampla participação de todos, sob pena de nulidade.
Por fim, como também já mencionado acima, a mudança na forma de realização assemblear, requererá treinamento, reciclagem e investimento aos condôminos usuários do sistema, bem como aos empregados das empresas especializadas em administração condominial, pois poderá gerir 10 (dez) ou mais assembleias ao mesmo tempo, todas com forma, prazo e peculiaridades inerentes a cada condomínio.
Com efeito, após todo o exposto, é de se concluir que a novidade não é impraticável. Pode ser difícil aos condomínios menores e tradicionais, o que talvez não se aplique em grandes complexos e edifícios comerciais, onde a logística para sua realização, por si só já a justificaria.
Concluímos então que, existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo “custo x benefício” deve ser avaliado por cada condomínio, antes de iniciado o processo de mudança, bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e validade.

Notas

1 Ferreira, Aurélio Buarque de Holanda, 1910-1989 – Novo Aurélio Século XXI: o dicionário da língua portuguesa/ Aurélio Buarque de Holanda Ferreira – 3ª ed. Totalmente revisada e ampliada. -Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 1999.
2  Crespo, Marcelo Xavier de Freitas – Crimes Digitais- São Paulo – Saraiva, 2011 – pgs. 95/97
3 Barbagalo, Érica Brandini. Contratos Eletrônicos: contratos formados por meios de redes de computadores: peculiaridades jurídicas da formação do vínculo – São Paulo: Saraiva; 2001, pg.3.
4 Crespo, Marcelo Xavier de Freitas – Crimes Digitais- São Paulo – Saraiva, 2011 – pg. 60/61.
5  Artigo 104, CC.
6  Sica, Heitor Vitor Mendonça – Revista do Advogado: Direito e Internet – São Paulo –AASP – Ano XXXII, nº 115, abril de 2012, pg.70.

Autor

  • Advogado. Especialização em Direito Imobiliário - FMU/SP. Especialização em Direito Processual Civil - PUC/SP. Administrador de condomínios. 

    Informações sobre o texto  ( fonte )

BOM, Paulo Henrique Pereira. Assembleia virtual de condomínio. Jus Navigandi, Teresina, ano 17, n. 3310, 24 jul. 2012 . Disponível em:<http://jus.com.br/revista/texto/22277>. Acesso em: 26 jul. 2012.

Postado por: Sancho Neto. Of.s.

segunda-feira, 23 de julho de 2012

Condomínio. Imóveis – aquisição. Personalidade jurídica – ausência.

 


Condomínio não possui personalidade jurídica para adquirir imóveis.
O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta formulada acerca da impossibilidade de aquisição de imóvel por condomínio edilício, dada a ausência de personalidade jurídica deste. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre o assunto:

Pergunta
Excepcionada a hipótese prevista no §3º, do art. 63, da Lei nº 4.591/64 e levando-se em consideração que o condomínio edilício é desprovido de personalidade jurídica, há alguma possibilidade de aquisição e registro de um imóvel em nome deste?

Resposta
A possibilidade de o Condomínio edilício adquirir bens imóveis é controversa. Alguns juristas não a admitem, dada a falta de personalidade jurídica, fato que impediria o condomínio de atuar com maior desenvoltura no mundo jurídico, e assim não seria possível que este adquira imóveis em seu nome. Os que defendem essa tese entendem que se, por exemplo, houver a necessidade de aquisição de terreno vizinho para a construção de novas vagas de garagem ou de espaço de lazer para os moradores, os condôminos terão que adquirir tal imóvel em seus próprios nomes, com a atribuição da fração correspondente para cada um ou constituir uma sociedade civil para este fim.

Contudo, a doutrina e jurisprudência atual já admitem que o condomínio adquira bens imóveis em algumas hipóteses especiais.

Os que defendem essa possibilidade entendem que podemos encontrar nos condomínios os mesmos interesses constantes quando da criação de uma pessoa jurídica: conjugação de esforços para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A manifestação da vontade de associar-se está presente no contrato de compra e venda da unidade, pois ao, adquirir unidade autônoma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condomínio).

Com base nessas premissas, alguns estudiosos e até mesmo a jurisprudência vem defendendo a possibilidade de este Ente adjudicar unidades autônomas dos condôminos inadimplentes, tendo em vista a realidade dos negócios jurídicos e a complexidade das relações civis imporem a admissão do Condomínio como pessoa distinta dos condôminos.

Em que pesem estas considerações, ao condomínio edilício já são assegurados alguns direitos, como o de, por exemplo, postular em juízo (capacidade postulatória). Nesse ponto, importante referenciar os comentários do Prof. Fábio Milman, ao afirmar que não há lógica e representa ofensa ao sistema – material e processual- brasileiro admitir que o Condomínio (a) seja credor de contribuições de condôminos, (b) possa exigir judicialmente as contribuições em nome próprio, (c) possa penhorar a própria unidade geradora do débito; contudo, não possa adjudicar o bem penhorado, à revelia da lei processual, que prevê no artigo 647 do CPC, a preferência desse ato sobre os demais, inclusive sobre alienação em hasta pública. Conclui o autor, afirmando que "se problemas para isto há, toca ao Estado resolvê-los." (MILMAN, Fábio. Observações proferidas no V Simpósio de Direito Imobiliário. Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial - AGADIE, em outubro de 2007).

Portanto, negar ao condomínio a possibilidade de adjudicar (registrar a respectiva Carta) o imóvel torna inócua a capacidade postulatória e posterga a desocupação do bem pelo condômino inadimplente.

O Conselho da Magistratura de São Paulo tem admitido as aquisições pelo condomínio edilício, conforme pode ser visto nas Apelações Cíveis 257-6/4; .273-6/7; 363-6/8; 795-6/9; 829-6/5, entendendo que embora o condomínio edilício não possua personalidade jurídica, essa regra comporta exceções, de interpretação estrita, sendo admitida somente:

a)- quando houver inadimplência do adquirente no pagamento do preço da construção (art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964);

b) na hipótese de arrematação ou adjudicação da unidade autônoma em hasta pública para satisfação de crédito resultante do não pagamento de despesas condominiais (aplicação analógica do mesmo art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964).

c)- no caso de expressa determinação judicial em feito jurisdicionado (Ap. Civ. 986-6/0 da Comarca da Capital) no qual o juiz da causa determine o registro de imóvel em nome do condomínio.

Contudo, para que seja possível a adjudicação ou arrematação de unidade autônoma, o referido Conselho exige, porém, a satisfação simultânea dos seguintes requisitos:

a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem);

b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial;

c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente, nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível). (Ap.Civ.795-6/9)

A anuência dos condôminos com a aquisição deve ser feita em Assembléia Geral especialmente convocada para este fim. Contudo, esta anuência é dada somente pelos condôminos que estiverem presentes nesta assembléia, e não da unanimidade de condôminos existentes no condomínio (Ap.Civ. 795-6/9 e Ap.Civ.829-6/5).

Observamos que após a unidade autônoma ser registrada em nome do condomínio, caso este vá aliená-la a terceiros, serão necessários os mesmos requisitos exigidos para a aquisição, pois dependerá o ato da anuência dos condôminos, manifestada em assembléia geral.

Neste passo, adjudicado o bem pelo Condomínio, este representado pela pessoa do Síndico (nos termos do artigo 1.348, II, do Código Civil) deve requerer o registro do título judicial perante o Registro de Imóveis, apresentando a Ata contendo a anuência dos demais condominos. Em caso de posterior alienação para terceiros, assinará o contrato, a pessoa que responde como síndico no momento da lavratura da escritura-pública, demonstrando sua legitimidade através da Ata de eleição pela Assembléia, juntamente com a Ata de Autorização da Venda.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, a jurisprudência e a legislação de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, sugerimos obediência às referidas Normas, bem como a orientação legal e jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Comentários: Equipe de revisores técnicos

Postado por: Sancho Neto. Of.s.

segunda-feira, 2 de julho de 2012

Prática registral: em procedimento de dúvida é cabível agravo de instrumento?



Não cabe agravo de instrumento para desafiar decisão interlocutória em procedimento de dúvida, que, não se esqueça, é procedimento administrativo, e não jurisdicional. O inconformismo com a decisão deve ser enfrentado no momento de interpor o recurso de apelação.
No entanto, há uma possibilidade de excepcional de interpor agravo de instrumento: na hipótese do juiz de primeiro grau indeferir o processamento da apelação.
Confira-se a decisão abaixo, publicada nesta data no DOE:
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 0245878-81.2011.8.26.0000, da Comarca de TAQUARITUBA, em que são agravantes NELCY FRANCISCA RODRIGUES GOMES E OUTRO e agravado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do agravo de instrumento, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores, IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO E ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Direito Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 12 de abril de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO REGISTRO DE IMÓVEIS – Processo de dúvida inversa – Decisão interlocutória – Agravo de instrumento – Ausente hipótese excepcional impeditiva de acesso ao grau recursal administrativo – Questão a ser tratada em sede de apelação – Art. 202 da LRP – Agravo não conhecido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão da MM Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Taquarituba que suspendeu o andamento de dúvida inversa por noventa dias para fins de propositura de ação judicial para o reconhecimento de união estável. Sustentam os agravantes a reforma da decisão agravada com o reconhecimento da união estável no procedimento de dúvida inversa ante as provas apresentadas (a fls. 02/41).
O agravo foi interposto perante a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, a qual não o conheceu e determinou a remessa a este Conselho Superior da Magistratura (a fls. 43/47).
Esse o relatório.
Como é expresso o art. 202 da Lei n. 6.015/73, no procedimento de dúvida somente é cabível o recurso de apelação ante a não configuração de preclusão na esfera administrativa, dada a presença do poder hierárquico.
Não há previsão normativa da recorribilidade de decisões interlocutórias administrativas no processo de dúvida.
Excepcionalmente é admitida a figura do agravo de instrumento na hipótese do não recebimento do recurso de apelação, justamente em razão da impossibilidade do conhecimento do recurso administrativo.
No caso em exame a situação não obsta o acesso ao grau recursal, pois, transcorrido o prazo, caberá o julgamento do procedimento de dúvida inversa, permitindo a dedução de eventual inconformismo por meio do recurso administrativo de apelação.
Há precedente administrativo a respeito como se observa da seguinte ementa:
“Registro de Imóveis – Processo de dúvida registral – Decisão interlocutória administrativa – Agravo de instrumento – Não cabimento – Matéria passível de reexame pelo Conselho Superior da Magistratura em futura e eventual apelação, nos termos do art. 202 da LRP – Agravo de que se não conhece. (Ag. Instrumento 990.10.070.528-8, 30/03/2010, Rel. Des. Munhoz Soares).”
Nesses termos, pelo meu voto, não conheço do agravo de instrumento.
(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 05.06.2012)

Fonte:  TJSP
Postado por: Sancho Neto. Of.s.

domingo, 1 de julho de 2012

Princípio da vizinhança de prédios

TJMG. Direito de construir. Art. 1.301 do CC/2002. Interpretação. Nesse mister, cumpre esclarecer que o art. 1.299 do Código Civil de 2002 estabelece que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, sendo que, por sua vez, o art. 1.301 do mesmo Diploma Legal estabelece que "é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno, constatando-se, assim, que o artigo em referência consagra o princípio de que a vizinhança de prédios impõe restrições a que na proximidade das linhas divisórias se possam abrir janelas ou construir terrenos ou varandas, com o que se busca evitar os inconveniente de devassa de muito perto de prédio alheio, constrangendo os seus ocupantes, seja do ponto de vista auditivo e visual, seja considerada a hipótese de caída de objetos (in Comentários ao Novo Código Civil Comentado, José Costa Loures e Taís Maria Lourdes Dolabela Guimarães, Ed. Del Rey, 2003, pág. 560/561).

Fonte: TJMG

Postado por Sancho Neto.